こんにちは、りゅうです。僕は大阪でメーカーに勤めながら、副業で不動産賃貸業もしています。
まだ物件も戸建て4つなので管理にそこまで苦労はしていないのですが、売却があったり退去からの入居付け2巡目があったりと、少し動きがあります。
そこで今回は不動産関係の書類や写真をどう整理するか、考えていきます。
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不動産関係の書類保管は、クラウド容量との戦い
日常生活でもスマホの中身でも、モノが煩雑に溢れているとムズムズする。しっかり整えたくなります。
とはいえ、あまりランニングコストはかけたくない。。
現在のデータ管理運用と課題
現在は、Googleドライブの無料(15GB)に不動産関係のデータを全部入れているが、写真と動画の容量圧迫具合がひどい。
Googleの都合で突然値上げされても受け入れるしかないのが癪だ。大事なデータを人質に取られている気がする。
そういえば僕はブログ畑から”こっち”に来たんだった
僕の副業のルーツは、初手から不動産ではなくて、ブログ・アフィリエイトから始まっています。
大学生の頃、見よう見まねでサーバーを契約し独自ドメインを取得し、WordPressでブログを構築して広告を載っけていたんだった。
その時からConoHaサーバーを使っているが、500GB中たったの2GBしか使ってないじゃないか！！(怒)もったいない。。
3.5万円 (3年契約)で500GBのConoHaサーバーを写真管理ツールとして利用できないかというのが今回の取り組み内容です。
Nextcloudという神ソフトウェアをConoHaサーバーにインストール
ジミニーに「すでに500GBサーバーを契約しているが、写真保管用のクラウドアプリを自作できないか？」と聞いたところ、「Nextcloudを使えば簡単だよ」と教えてくれました。
Nextcloud（ネクストクラウド）とは、自前のサーバーにインストールして自分専用のオンラインストレージやファイル共有環境を構築できる、無料のオープンソースソフトウェアです
早速作業を開始。
内容は小難しいけど作業は簡単だった
ConoHaサーバーの設定画面で、サブドメインとデータベースを作成。Nextcloud公式から拾ってきた.phpファイルをConoHaサーバーにアップロード。
ユーザー名とパスワードを設定し何やかんや設定を進めると、ものの2時間くらいで自作大容量クラウドアプリが完成した。
スマホからも操作可能！
GoogleドライブとNextcloudの比較
①言わずもがな500GBも使えるのは最高だ。内見動画も容量を気にせずどんどん保存できる。
②iPhoneの写真アプリからNextcloudにアップロードするときに、撮影した日付を元に写真名称を自動変換してくれる。
「YY-MM-DD_hh-mm +通し番号」
にしたので、今日アップロードしたとしても、「23-03-19_01-24 3324.jpg」とかになる。いつの写真か分かるのが何かと便利だ。
③名称順にリスト表示もできるしアイコン表示にもできて、写真が見やすい
④また、階層ごとにリスト表示させるのかアイコン表示させるのかも個別で選べるのがいい。Googleドライブは、リスト表示かアイコン表示のどちらかに統一されてしまう。少し不便だった。
⑤ NextcloudはExcelやパワポなども保存できるが、編集ができない(？)写真・動画以外はこれまで通り無料Googleドライブに入れておいて管理しよう。デスクトップ版GoogleドライブをPCに入れているので、エクスプローラから直接Googleドライブの書類を開いて編集できる。
今後の写真保存フロー
これにて一件落着。所有物件のリフォーム前後や入退去前後、また内見時にはiPhoneでたくさん写真や動画を撮っておく。
家に帰ったら、とりあえず全部の写真をNextcloudアプリにフォルダーを作ってアップロード。(自動アップロード機能をオンにしたら、iPhoneで撮った写真が全てNextcloudに自動で入るが、不動産に関係ない写真もあるので、そこは手動にする。)
iPhoneの写真アプリ側は、何枚かはそのまま置いときつつ、大半は削除。iCloudは50GB以内に収めよう。
もっと便利にできないのか
ジミニーに相談したところ、面白そうなアイデアをもらった。
① 図面ピン留め＆タイムライン管理
→物件図面にピンがあって、それをクリックすると時系列に写真が見れる機能。リフォーム前後や、入退去前後が一目瞭然で分かる。
前者は、根太や石膏ボードなどの「下地」がどのように施工したか、数年経ってもすぐに分かる。後者は、原状回復費用を請求するときに活用できそうだ。
② リフォーム・設備管理に特化した「AI自動認識＆台帳化」
→エアコンや給湯器、ガスコンロ、トイレ便器などの設備の型番シールを自動で認識して台帳にしてくれる機能。業者に発注するとき、型式がすぐに分かれば便利そう。
③火災保険申請
→ 火災保険申請時に必要な写真を抽出して自動でPDF書類をアウトプットしてくれる機能。
この辺りからは、既存のNextcloudアプリだけでは難しい。ジミニー的にはプログラミングに挑戦すればできるかもと言っているので、また気が向いたらしてみようと思う。
データ保存系サブスクのランニングコストは、できるだけ小さくしたい
先日もiCloudが値上げするという通達があった。50GBで月150円だったのが、月180円になるらしい。以前は月130円だった気がする。
一度快適なツールを使うと、値上げがあっても受けざるを得ない。これが地味にストレスだ。
大切な仕事のデータを人質に取られている感が癪だ。
一方でApple MusicやNetflix、mineoにも課金しているが、音楽や映画、スマホ通信は他にもサービスがあるので、今後値上げの通知が来たら他社も吟味する選択肢がある。
まとめ：お金持ちは、マイナスのキャッシュフローを積み上げない！
ConoHaサーバーやNextcloudの話はどうでもよくて、1番伝えたいことは、安易にマイナスのキャッシュフローを積み上げないことが大切だということだ。
小さなマイナスのキャッシュフローは生活に浸透し、気づけば抜け出せなくなる。(僕の場合はiCloud50GB)
他社都合で値上げ通知が来ても拒否できなくなるのがストレスだ。
人生でローンを組んでもいいのは、収益物件と自宅くらいだと思っている。車もスマホも家具も一括払いすることが大切だ。不動産以外で、一括払いできないものは買わない方がいい。
無利子だとしても、iPhoneの分割払いも良くない。20万円の長期借入金があるのに、流動資産がそこにまだあるように見えてしまうのが良くない。。
そして僕は、賃貸住居というサブスク商品を資本主義世界に仕掛けて、プラスのキャッシュフローを太く育てていこうと思う。