こんにちは、りゅうです。
僕はメーカーに勤務しながら副業で不動産賃貸業をしています。
2032年12月までにCF月90万円を達成し、勤め人を卒業することが大目標。
どうやったら目標を達成できるか日々考えているのですが、2026年現在の作戦変更内容を整理しておきたいと思います。
目次 (押すとジャンプ)
5号物件も、アパート一棟ではなく戸建てを狙おう
このブログの7章で書いている通り、アパート一棟を買うか戸建てを買うか、散々考えてきましたが、自分の生活状況にも変化があり、5号物件も戸建てにしようと考えました。
考えたことを整理しておこうと思います。
2026年5月時点での状況↓
- 今後住宅ローンを組みたいため、直近でオリックス銀行が使えなくなった
- 金利上昇局面で、収支が合うアパートがそもそも少ない
- H信用組合か公庫リフォームローンでボロ戸建てを仕入れたい
①今後住宅ローンを組みたいため、直近でオリックス銀行が使えなくなった
3～5年後に住宅ローンで自宅を購入したいため、個人での借入を増やさないようにしようと思う。
勤め人の属性を活かしてオリックス銀行から法人で借入したいなと思っていたが、どうも代表者の連帯保証を取られるらしい...なのでオリックス銀行はとうぶん利用できない。
ちなみに3行ほど住宅ローン仮審査をお願いしてみたが、個人の不動産ローンが多いため謝絶された。。
ちなみに今すぐ自宅を購入しないのは、勤め先の借上社宅制度によって、あと6年間は毎月家賃が5万円ほど浮くから。(強い)
②金利上昇局面で、収支が合うアパートがそもそも少ない
アパートは買わないとはいえ、相場観を身に着ける必要があるので、よさげなアパートがあれば日々収支計算をしている。
ただ、阪神沿線エリアの5千万円以下・築20年前後のアパートで、利回り10%超えてくる物件なんてほとんど見たことがない...(姫路エリアではたまに見る)
先日も神戸市で利回り8%のアパートが出ていたが、5年間隔で家賃下落や空室、修繕や金利上昇を織り込んでシミュレーションしてもびっくりするくらい数字が合わない。。
そりゃ融資期間(50-築年数)のしがぎんを使えば、見かけ上キャッシュフローは出るけど、オリックスは使えなくなるし、個人の所得が1千万円を優に超え、めっちゃ税金・社会保険料を払わないといけないのが癪だ。
金利も上昇しているし、表面で利回り8%程度のアパートなんか買うのやめておこう。"買わないこと"を選択して他に集中することが大事だ。
(アパート購入しようと思ったら、ネットに出る前の物件を足を使って探さないとだめだな...)
③H信用組合か公庫リフォームローンでボロ戸建てを仕入れたい
住宅ローンを3～5年後に使いたいため、今は個人の与信を汚したくない。。法人にボロ戸建てを入れて、決算内容を整えていこう！
兵庫県のH信用組合で築50年以下・路線価価格以下のボロ戸建てを探そう。または現金で買って公庫でリフォームローンをお願いしよう。法人の創業融資も相談に行っておきたい。遵法性が守られていることは大前提。
赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインド変化について
そもそもなんで急に自宅が欲しくなったかというと、先日赤ちゃんが生まれたから。(しかも双子！)
せっかくなので、赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインドの変化もメモしておこうと思う。
- 騒音問題のため、木造アパートには住みたくない
- 50m2の2LDKに4人家族は狭すぎる
- ベビーカーがあるのでエレベーターなし物件は住めない
①騒音問題のため、木造アパートには住みたくない
赤ちゃんは本当によく泣き叫ぶ。テレビの音が聞こえないくらい叫ぶ。真夜中はとても泣き声が響く。
現在僕は、積水ハウスのRC造マンションに(格安で)住めているが、防音性がイイ。騒音によるストレスやトラブルはほとんどない。
対して僕が狙っている一棟物件というのは、ファミリー向けの木造アパートだ。(固定資産税が安い、エレベーターがないため修繕費も安いなどの理由で)
ただ赤ちゃんが生まれた家庭にとって、個人的には築20年前後の木造アパートには住みたくない。。赤ちゃんの泣き声や歩きまわる足音で騒音トラブルが絶対起きるわ。。
(学生時代～社会人の約10年間で、5つも賃貸物件に住んだことがあるので、色々なトラブルを経験した。消費者としても、十分に気持ちが分かる。)
(若いカップル向けアパートはアリかなとずっと思っていたが、お別れや結婚、出産等で意外と退去サイクルが短いかもしれない。)
②50m2の2LDKに4人家族は狭すぎる
今の賃貸マンションは、2LDKの約50m2だが、赤ちゃんが生まれると意外と狭く感じる。新たに赤ちゃん用ベットやマットが必要だし、玄関にはベビーカーを置いている。
これからもっと大きくなることを考えると、4LDKの100m2くらい欲しい。
つまり赤ちゃんが生まれた若い夫婦は、近々自宅を購入したくなるだろうなと、ひしひしと感じた。2LDKの木造アパートで3年サイクルくらいで退去されると、修繕コストが重く感じる。
それなら、8～10帖くらいある1LDKで、エリートサラリーマン向けの単身アパートの方がいいのではと思っているが、中古で1LDKは少ない。建築される単身用アパートの多くの間取りは1R6帖だ。さすがに田舎エリアで1R6帖は競争力が弱い。
③ベビーカーがあるのでエレベーターなし物件は住めない
赤ちゃんが生まれると、ベビーカーを買う。今のマンションはエレベーターがあるので問題ないのだが、木造アパートの2階に住んでいると考えるとめっちゃストレス溜まるだろうなと思った。しかも、よくベビーカーを使うのは女性だ。
とはいえ1階は防犯的にも害虫的にも湿気的にもあまり住みたくない。(大学生のころ1階に住んでいたことがあるが、洗濯物を干すとき通行人と目が合うのが嫌になって引っ越したことがある。虫もよく入ってくる。)
やっぱりお金があるなら木造アパートには住みたくない、RC造のマンション一択だ。
まとめると、木造アパートに住んでいて赤ちゃんが生まれたら、自宅を購入するかエレベーターがあるRCマンションに引っ越す。
2026年～2030年ごろまでの動き方について
あと6年間も家賃補助が月5万円使えるのは捨てがたい。住宅ローンを通すまでの数年間は、個人の与信は削らないようにする。法人側で買おう。
子どものお世話でもしつつ、節約生活を続けて、年に1戸くらい戸建てを仕入れていこう。
僕もついに30代突入だが、まだギリギリ20代。大失敗して負のレバレッジがかかることだけは避けたい。絶対勝てる勝負を淡々と続けていこう。
まとめ：もっと金を稼ぎたいと、改めて強く思った
赤ちゃんの匂いはとてもいい。ずっと嗅いでいられる。最近表情も出てきて、一段と可愛くなった。しかもダブルだ。
"普通"の男にとっては当たり前すぎることだが、もっと金を稼ぎたいと純粋に思った。物価高や税金高で子育てのお金がないから子どもは産めないというのが並の人間の世論らしいが、そんな甘っちょろい考えでは文字通り淘汰される。
人より金を稼いで子孫繫栄に努めようと思う、ただ勤め人だけでは苦しいので”工夫が必要”なのは言うまでもない。。
独身なら勤め人卒業まで5年間くらいでいけるかもと思ったが、状況が変わったので、目標期間を調整し、無理なく確実に勤め人を卒業する。
もう少し大きくなったら、子どもたちと物件に入って、ペンキ塗ったりクロス貼ったりしたいなと思う。