4章:仕入れ

④-7 兵庫県加古川市でボロ戸建て購入!DIYでリフォーム完。物件の探し方をブログにまとめます

こんにちは、りゅうです。

2023年12月現在、私はメーカー勤務のどこにでもいる27歳の会社員。しかし普通の人の10倍くらいお金に関して興味・関心が高く、「このうだつが上がらない現状をどうにか不動産で変えたい」と考えております。

くても35歳には不動産賃貸業で独立するのが目標。

 

ところで2023年4月(会社員2年目の26歳)、ついに1号物件であるボロ戸建てを現金購入しセルフリフォーム&客付けまで完了しました。

不安

  • 立地はどこで物件を探すか
  • どのようなボロさの物件を買うか
  • 金額はいくらで探すか

など、購入前は不安がいっぱいの状況。本はたくさん読みましたが、実際に貯金400万円を張ると考えるとやはり怖い。1号物件購入前の気持ちをブログで整理します。

 

※ちなみに20代の資本蓄積に関してはこちらから。

②-2 20代男子の資本蓄積。他人と比べない。家賃補助で家に住み、貸家を持って家賃をいただく。

こんにちは、りゅうです。 僕は27歳社会人3年目のメーカー勤務会社員(2023年12月現在)。遅くても9年後には不動産賃貸業で独立することが目標です。 現在は貸家(地方に築古戸建て)を1軒持っており、 ...

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ボロ戸建て投資の地域選びは、単純に家から近いかどうかで決めた

単純にお金がないので、1号物件はDIYでリフォームしようと考えておりましたなので土日にアクセスしやすいことがポイント。遠くても1時間以内でいけるところで物件を購入しようと計画しました

 

兵庫県神戸市に住んでいたので、

条件

  • 神戸市内(狙うは長田区,兵庫区,垂水区,須磨区)
  • 所有権
  • 傾きなし
  • 雨漏りなし
  • 水回り大工事不要
  • 利回り12%(=物件価格400万円以内)

の条件で不動産ポータルサイトを毎日見ていましたが、全然条件に合うの出てきませんでしたww神戸市は値段が高い。「これは安い!」と思っても「借地権かよ。。」となったことが何度もありました。

 

イイ物件が出てきても、不動産初心者は判断スピードで負けてしまい結局買えない…と感じ、購入地域を下記に変更する決断を下しました

  • 明石市
  • 加古川市
  • 加古郡播磨町
  • 高砂市

主戦場を神戸よりも西にチェンジ!実家がこの辺ということもあり、補給基地にすれば寝床,お風呂,洗濯,食事付きで便利やんということでエリア変更という経緯です。

りゅう
結局、加古川市で1号物件を買いました。

 

リフォームは業者に外注というパターンなら、アクセス時間をそこまで気にしなくてもよいかもしれませんが、僕は自分でリフォームしたかったので、自分がアクセスの良い地域に限定して物件検索していました~

 

ボロ戸建ての立地条件は、スーパーが徒歩圏内か&街の雰囲気重視など

ポータルサイトで検索していると、まあまあ良いなと思える安い物件がチラホラ出てきたとします。

次に取るべくアクションとしては、番地をGoogleマップで検索(町までしか書いていないなら、即電話して住所聞く)。

 

周辺環境をリサーチし、下記3つの足切り審査を合格できるか吟味します

 

第一関門:近くに嫌悪施設がないかチェック

念のため近くに嫌悪施設(ラブホ、お墓など)がないか確認します。

 

りゅう
隣に嫌悪施設あってもいいのですが、その場合は鬼指を入れることになりますよね。

 

Googleマップを見れば1分で判断できるのでさっと見て、足切り合格かどうかを判断します。

 

第二関門:すべての人間が絶対利用するスーパー,コンビニが近くにあるか

べて人間は1週間に1回以上必ずスーパーorコンビニを利用します(断言)。

なのでスーパーとコンビニが徒歩圏内だったら、購入検討の足切り審査をクリアさせます。

 

イオンとか歩いて行ける立地だと、とても良いですね!イオンやスーパー,マクドナルドのマーケティング戦略にコバンザメ戦法で相乗りしていきましょう。

 

仮にスーパーとコンビニが徒歩で行けない距離でも、駐車場が1台以上あるなら問題なしと判断します

 

第三関門:現地へ出向き、街の雰囲気を五感で感じる&住人へ聞き込み調査!

嫌悪施設の有無&周辺にお店があるかをGoogleマップで確認して、次は現地を調査!

仲介さんと都合が合わなければ週末に図面を持って1人で街の雰囲気だけでも感じ取りに行きましょう!

 

  • 商業施設が賑わっている
  • 子どもが公園で元気に遊んでいる
  • 検討物件の近くに築浅戸建てが建っている
  • 変な臭い・音がしない
  • 近くに月極駐車場がないか調査

 

近くに小学校があってスーパーもあって、公園で子供たちが遊んでいるような雰囲気の地域は大好きですw

また、購入しようとしている築古物件の周りにチラホラ新築戸建てが建っているとワクワクします。その土地に住みたい需要があることが伺えますから。

 

あとは通りすがりの住人に聞き込み調査を実施します。

  • この空き家を購入しようと思っているんですけど、この辺の治安はどうですか?
  • 利便性はいいですか?
  • ご近所付き合いでトラブルはないですか?

このようなことを通りすがりの住人(おばちゃんの方が色々話してくれる)に聞いてみてます。ボロ戸建てするならナンパ技術(笑)も必要ですね。

 

物件の外側を見て、足場組立による工事が必要かどうか確認

立地・街の雰囲気は問題ナシと判断したら、次は物件の外側を見ます。具体的には下記3つをチェック。

ポイント

  • 外壁
  • ベランダの柵と屋根
  • 雨どい(屋根の横についてあるパイプみたいなやつ)

 

あまりにも外壁がぼろく塗装が必要な場合、足場組立ありとして約80万円かかると想定しておきます

同様に雨どいが外れてないかも大事。そもそも雨どいが破損していると、建物内部に雨が侵入しあっという間に木材が痛んでしまいます。足場組立が発生しないと嬉しいです。

 

あと一応、ベランダの柱がサビサビで崩れ落ちたりしないかも見ておきます。ぼろくてベランダ部分の屋根がない場合も。高所作業はしたくないので事前に見ておきます。

 

内見時は、確認したい要点を絞る。仲介さんに色々聞いて困らせない!

僕がボロ戸建てを内見したときに見るポイントは、

  • 水回りの大工事が必要か
  • 建物の傾き
  • 湿気具合

を重要視します。

最新のリフォーム履歴は何ですか?とかシロアリ大丈夫ですか?とか、仲介さんには事細かに聞かないように気を付けています。

りゅう
仲介さんが把握していない場合も当然ありますし、自分で見て判断して仲介さんに面倒客と思われない姿勢で内見に挑んでいます。

 

では、内見時に確認する具体的な個所はこちら。

 

①水回りの大改装が必要か?

トイレは水栓の洋式ならOKとします。和式とボットンはNGとしています。いくらできれいにリフォームできるのか知見が少ないのでチャレンジできませんw

 

床と壁は何とでもなりますので、洋式のトイレならOKとしています。

(そもそもポータルサイトで和式トイレだと分かった場合、本命物件として内覧したくありません…大幅な指値が利きそうならよいのですが…)

 

お風呂は樹脂製の平成っぽいやつなら最高に嬉しいですが、銀色のやつでも清潔ならOKとします。トイレと同様にお風呂もリフォーム費用の知見が少ないので、ボロ浴槽にはチャレンジできません。

 

りゅう
洗面台とキッチンは自分で交換できるので、別にぼろくても良しとします。むしろぼろい場合、新品に交換することを理由に指値材料にできます。

 

②建物に大きな傾きがあるか(全部のドアが開くか)

全部のドアを開け閉めして、建物が傾いているかを調べます。扉がスムーズに開けばOK!建物が傾いている場合、ドアが開きません

床が反っているとか畳がブヨブヨとかなら自分で修繕できますが、建物自体が傾ている場合はNGとしています。

 

素人がジャッキアップで建物のゆがみを直すのは、もしものことがあった場合に責任が取れないので僕はしないと決めています。建物の構造に関わることはいじらないのがベターかと。

 

③湿気具合を感じとる(笑)

部屋に入ったときのジメジメさを感じ取るように意識しています。湿気が多い物件は木の痛みも早く、避けた方がよいかと。

床下点検口から建物の基礎部分を覗けそうなら顔を出してみて、湿気具合を感じ取ります(笑)

とはいえ、定量的な判断指標がありませんwwなんとなくの体感(笑)です。

 

近くに湿地帯や池があると要注意な目で見ます。やはり乾いている物件がよい。

 

まとめ:数々の審査を潜り抜けた貴重な物件。どうしても買いたくなるが最後は数字で判断

立地条件、外観、内装、設備など数々のチェックポイントを乗り越え、買付証明書を出してもよい物件に巡り合えました。

 

りゅう
どうしても買いたくなります。買いたい病が発生します。

しかし最後は数字で判断。目標実利回りから購入金額上限を決定します。

 

こんないい条件の物件は当分出ないんじゃないかと思うことが多々あるのですが、目標利回りを達成できない売値になりそうなら、潔く撤退します。

 

どうしてもこの物件を買いたい病を抑えるために、複数の物件を同時進行で内見しておくことが大切ですね。

「自分には他にもいい候補があるんだ、最悪この物件は買えなくてもいいや~やや目標利回りを高く設定して指値してみよう。」といった心の余裕があることが大事かと。

ガツガツしすぎると、売主様や仲介さんとハードな交渉ができません。(※自分への戒めとして)

 

今後も加古川市・高砂市あたりで良い感じにボロい物件を安く買って賃貸できるように、物件調査・地域調査・指値テクニックを磨いていこうと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。

  • この記事を書いた人

りゅう

技術系サラリーマンDIY大家|戸建て2軒所有(賃貸中1,引き渡し前1)|27歳社会人3年目。勤め業は、機械メーカーで遠隔通信データ分析|今日も今日とて資本の蓄積。貯まったお金で不動産を買い、家賃をいただく人生にする|個人的には築年数が古いお家のことを"ボロ戸建て"と呼ぶのは失礼なわけなので本来は"築古戸建て"と書きたいところですが、検索エンジン最適化のため"ボロ戸建て"と書くことをご了承ください。また、"不動産投資"と書くと「お金払えば何もしなくても自動的に利益が出る不労所得!」みたいな響きがしてとても嫌いな言葉なのですが、検索エンジン最適化のため仕方なし"不動産投資"と書くことがあります。"不動産賃貸業"という言葉の方が好きです|不動産の家賃と勤め業の貯金が貯まるのを待ちつつ物件検索していると、2号物件購入することができました。|「機械工or院卒→開発部」を目指す理系のためのブログ&YouTube投稿者でもあります。登録者2,500人突破!TwitterではDM開放中。

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