④-9 ボロ戸建ての仕入れ値(指値)の決め方/交渉の心構え

こんにちは、りゅうです。

僕は大手企業のサラリーマンをしながらボロ戸建てDIY賃貸業も副業でしております。

今2戸所有しており月11万円ほど家賃収入がありますが、仕入れ活動にはとても苦労しました。

りゅう

1,2号物件は結果として値引きに成功し、売主様・仲介業者様には大変感謝しております。

※物件の悪いところを指で示して闇雲に指値したのではなく、あくまでも客観的な理由を述べて交渉しました。

10件ほど買付証明書を出して2戸ボロ戸建て買えた経験から、3号物件以降の仕入れ作戦を整理しておこうと思います。

購入価格の決め方(案)

STEP1：SUUMOで想定家賃を検索する

売り物件情報を入手したら、詳細住所も電話で聞きます。

SUUMOにて、購入物件候補の情報を入れて安い順に検索。

購入は戸建てですが、ライバルとなるアパートも検索に入れます。

そして同じ駅の同エリアでは、いくらで賃貸しているのかを確認。

りゅう

馴染みの賃貸仲介屋さんに聞いてもよいのですが、毎回検討段階で聞くわけにもいかないし、スピード勝負なので、SUUMO情報で概算を掴みます。

1. 最低賃料：A万円
2. 平均賃料：B万円

を算出します。

STEP2：利回り20%で投資総額を計算

築古でリスクを取るわけですから、利回りは20%で計算します。ちなみに、

• 1号物件：実利回り12%
• 2号物件：実利回り17%

でした。

理想最小投資額A'万円と、平均投資額B'万円を算出します。

式でいうと、

• A'[万円]=A[万円]×12[ヶ月]÷0.2
• B'[万円]=B[万円]×12[ヶ月]÷0.2

仮にA=4.8万円、B=5.4万円の場合、

A'=288万円、B'=324万円です。

もし礼金1か月取っているなら、24か月で割った値を、上記にプラスして計算しようと思います。

例)家賃4.8万円、礼金1か月の場合：4.8+4.8÷24=5.0万円

なぜ24か月かというと、最低2年は住んでくれるかなと思ったからです。。この辺は適当です。

STEP3：リフォーム費用を控除

投資総額A',B'からリフォーム費用を引きます。

過去の経験から、4DKの戸建て(6畳が4部屋と、キッチン、トイレ、お風呂、洗面所、ベランダ)の表層リフォーム材料費はだいたい40万円でした。

DIY材料費40万円の中には、

などが含まれており、部屋ごとにフルリフォームしたりしなかったり、、ウッドショックの影響から価格も上下しています。。

しかし細かいことを積み上げで毎回計算していると対応が遅くなるし、抜けがありそうで怖くなります。

ですので、4DKなら-40万円！というふうにしたいと思います。

そこから、

などのように、設備に関してのみ減価方式を取りたいと思います。

これら設備費用の概算合計金額をC万円とすると、

の範囲を売買仲介さんに提示したいと思います。

大切なのは、短時間で試算することだと思う

購入希望額を決める上で大切なのことは、短時間(3分)とかで試算することだと思います。

• STEP1 SUUMO検索：20分
• STEP2 利回り計算：1分
• STEP3 リフォーム費用控除：5分

のような感じで、内見する前にはSTEP1,2を完了させておく、家の中を見てSTEP3のリフォーム費用を見積もりたいと思います。

上記の計算はスピード重視するために、仲介手数料や登記費用を計算に含んでいません。利回り20%で計算して、そこから諸費用数十万円分引いて、利回りが18%くらいに落ち着くのかなというラフな計算方式を取ります。

スピード重視同様に、表層リフォームDIY材料代は4DKで40万円と自分の経験則に基づいてざっくり出します。近からず遠からずと言った値段を即座に計算。

年末調整でのサラリーマンが所得に応じて使える経費(給与所得控除)みたいな考え方で、ざっくりしていて好きですwスピードアップしますね。

まとめ：圧倒的なスピードで決断し、仲介さんの信頼を得る

だんだんと故意にしてもらっている馴染みの不動産仲介屋さんと関係ができてくるとよいのですが、初期は知り合いが誰もいません。

ただ、自分が安く欲しいからと言って、他の人は300万円で買うような物件を100万円で指値しても通りませんよね。。

物件ポテンシャルに対して、常識の範囲内の指値を入れることが重要でしょうか？

圧倒的な決断スピードで、仲介業者さんに本気度を伝えて、よい客になろうと努力します。