⑦-8 融資を織り交ぜて中古戸建てを買いたい。再起不能は避けつつ不動産を増やす。

こんにちは、りゅうです。

大阪でサラリーマンをしながら、兵庫県の播州地方でボロ戸建て賃貸業も兼業で行っています。

りゅう

ボロい戸建ては2戸とも現金で購入したので、資金繰りに悩み中。

なっちーさん流の、「コツコツと戸建てを4つ現金で購入し、5年後に家賃月20万円を得る」という戦略も悪くないと思います。しかし、もう少しだけペースを速めていきたい。

2025年1月現在も上の記事で書いた方針に大まかな違いはないのですが、派生した案について作戦をまとめていきます。

融資or現金、戸建てorアパート一棟など、今の自分に最適な選択肢を色々考えた結果

今の自分に最適な選択肢を色々考えていましたが、結論、現金買いと融資を織り交ぜながら、戸建てを買い進めていきたいなと考えています。

「色々考えた結果」とは…

数字上だけで見ると、レバレッジを利かせて融資でアパート一棟を購入するのが効率的だと思います。しかし、大きく規模拡大していくのと同じくらい、"大きく失敗しない"ことも重要だと捉えています。

そこで、色々考えた懸念点を挙げていきます。

①現状では、築30年程度のアパートを運営して利益を残していく自信がない

築25年～築35年程度の一棟アパートを仮に買えたとしても、"投資家の出口"にしかならない気がします。

というのも、ビジネス上もっとも重要な「仕入れ」のプロセスでライバルに勝てそうにないと思っています。差別化ポイントが見つかりません。

りゅう

格安でなんでも頼めるリフォーム業者がいるとか、水面下情報をもらえるとか、打診したらすぐ融資してくれる金融機関との関係性とか、そういう差別化ポイントが今のところ1つもない。

また現状では、雨漏り修理や外壁塗装など大規模修繕をした経験がありません。なので実際いくらが適正価格なのか分からず、指値の精度が悪くなりそうです。

→大規模修繕費用を甘く見積もると、割高価格でアパートを購入することになりますし、指値幅が大きいと他に買われてしまいます。。

②貯金300万円とかでいきなり2,000～4,000万円とか借りれなさそう

頭金を少なく見積もって1割、普通くらいで2割とします。それに1割弱の諸費用が必要。そうすると3,000万円のアパートを買おうと思っても600～800万円くらいいるのかなと思っています。(この辺は、金融機関にアポってヒアリング調査しなければいけない)

りゅう

あと1年半あれば自己資金700万円くらい貯まりそうですが、思ったより時間を要します。。

今個人で所有している戸建てを数年後売却したタイミングでジャストサポート使うのがよいかもしれません。そのころには大規模修繕のノウハウも溜まっているだろうし。

何事も最初は小さく始めてみるべきだ。ミスればマイナス方向にレバレッジがかかってしまう。小さな融資で流れを掴みたい。

③ファミリータイプのアパートは相対的に数が少ない

兵庫県南部の売りアパートにて、肌感覚では単身用アパートの方が多く売りに出ている気がします。

しかし20m2しかないような、ロフトがあるような単身用アパートを買ってしまうと、入居付けで苦労しそうだと感じています。

単身用アパートだと入れ替わりサイクルも早い点も、あまり好みません。

手のかからなそうな築浅ファミリータイプアパートなら運営はできそうですが、その分価格は高くなり、自己資金がさらに必要になります。築浅だと利回りも下がります。拡大初期に利回り低い物件は買わない方がいいのではないか…(？)

小さく融資してもらいまずは金融機関と繋がりを持ちたい

やはり色々と考えた結果、①ボロ戸建てDIY高利回り&公庫融資か、②ボロくない戸建て(築25年程度)を信金から融資して購入がいいのかなと思います。

①の戦略は下記で書いた通りです。リフォームローンか、最初に現金で買っておいて後から物件代金を公庫から融資してもらいたい。

>>⑦-5 【不動産拡大戦略part3】3号物件もまた戸建てにしようと思った理由

新しい案は②ですね。実需の方が売りに出している築25年前後の戸建てを、地元の信金から融資してもらい購入するのが長期目線ではいいかなと思います。

例えば下記のような物件をシミュレーションしたところ、

融資期間15年、頭金2割、金利3%で妄想キャッシュフローは月1.3万円。若干指値して利回り10%で買えれば、2万円程度のお金は残ります。

掃除程度で貸せる場合、物件を購入した次の月からすぐ家賃が入ってきそうです。

戸建て融資単体では、おそらくそんなに儲からない

ボロ物件と6か月も格闘していた日々は懐かしいですが、上記の戸建て融資作戦はおそらくほとんど儲かりません。

事実、融資期間15年ではほとんどキャッシュフローが出ません。

しかしここで重要だと考えていることは、不動産歴2年の28歳若造が信金と小さくても取引を始めるということ。時間を味方につけて誠実に借入を返済しているところを示しつつ、来たるべきタイミングで、

を持って再度金融機関を回り、数千万円の集合住宅に融資してもらえる関係性を構築しておきたい。

割安なアパートが出れば即奪い合いですが、戸建ては割と供給は多そうです。(そりゃ実需の家ですから当たりまえですね。)

そんなに急かされない(？)ので融資の練習になりそうなのもポイントです。

※ちなみに築25年のきれいな戸建てだと、15年経って完済したとしてもまだ築40年だ。丁寧に管理していけば、ボロ戸建てなんて呼ぶのは失礼なくらいピカピカ物件だろう。ボロ戸建てを自分でリフォームした経験があると、平成築の戸建ての内装リフォームはなんとでもなりそうだ。

2025年前半は何する？

現在貯金が200万円。さらに親から少し借りれそうですが、まだ自己資金は潤沢ではありません。

2025年前半でやっていくことは下記です。

貯金生活(普通に暮らす)

2025年も引き続き貯金生活します。と言っても、元から物欲がないし生活費も低めなので普通に暮らしてお金のかからない趣味を楽しみます。

ブログ書き、日記書き、読書、筋トレ、オーディオブック聞く、楽器練習はどれもほとんどお金かからないので、資本を貯めたい人にとってはとても良い趣味です。

>>②-2 20代男子の資本蓄積。他人と比べない。家賃補助で家に住み、貸家を持って家賃をいただく。

経済や資本主義の書籍を読む

↓にも書いた通り、経済や資本主義の分析に長けた書籍を読んで、自分の脳ミソを鍛えていく期間にしたいと思います。

橘玲さんの書籍を全部読もう！Amazonでポチっています。

最近の余暇時間はもっぱら橘玲さんの書籍を読み漁っている。家賃が貯まる間、2025年前半はたくさん本を読もう！ただ、「すぐ金持ちになれる」とか、「誰でも楽して金持ちになれる」系の薄い本はパスだ。あえてノウハウ系の本も今はパスだ。
お金持ちになれる原理,原則とか哲学みたいなことを知りたい🤔 pic.twitter.com/qQbRa7KtcY

— りゅう@播州大家 (@OribiStudy) January 9, 2025

融資資料の準備

融資審査をお願いすることになってから慌てて資料作りしていてはいけない。どこの金融機関でも使える共通のプロフィールシートを作成して、メールでPDFを送付できるようにした。

ちなみに記載した内容は、、

過不足あるか分からないが、これにどんどん修正を加えて完成度を上げていこう。ちなみに、面談前日に徹夜で資料を仕上げるって言うのは寒いと思う。

おまけ：2024年やめたことは？

2025年の抱負も大事だが、それ以上に何をやめるか考えることの方が大事だ。何かをやめて時間を作らなければ、副業ができないからだ。

2024年末、下記をやめました。

YouTubeやInstagramのショート動画が本当によくない。気力が減っている勤め仕事終わりにダラダラと見てしまい、たくさんの時間を浪費した。。

りゅう

YouTubeなんて、見たいチャンネルの名前をWEBで検索してブラウザで見ればいいのだ。

Instagramも削除して、旧友の投稿が見れないのは残念であるが、それ以上にエロ系のショート動画が溢れてきて脳を刺激してくるのでInstagramもクビにした。。

某大家の会LINEグループに入っていましたが、個人情報取り扱いの温度差が違ったので苦渋の決断で退会した。無駄に脳を刺激されることがなくなったので、本当によい選択だった。

まとめ：再起不能は避けつつ不動産を買って家賃収入を増やしていく

融資が出るからと割高なアパートを掴んでしまったり、想定以上の大規模修繕が発生したりと、負のレバレッジがかかってしまうと立て直すのも大変になります。

ただ、一棟アパート・マンションを買い、短期間で収入を増やした方々を見ると羨ましく思ってしまうのも事実。

生存者バイアスがかかっていることを認知しつつ、自分ができることを少しずつ広げ着実に不動産を増やしていこう。調子に乗ったり浮かれたりしていると足元を救われる。

「堅実に、初めは少しずつ。」で頑張ろうと思います。