こんにちは、りゅうです。
僕は大阪で製造業メーカーに勤めながら、副業で不動産賃貸業をしています。"本気の副業"なので法人にしています。
2032年12月末までにはキャッシュフロー月90万円を達成し、勤め人を卒業したい。そして自営業で生きていこうと計画しています。
今日は、不動産賃貸業に参入するときの障壁について考えたいと思います。
目次 (押すとジャンプ)
不動産は、買う時こそ苦労したい
不動産は買う時に苦労すると後から楽になる、買う時に楽をすると後から大変になると、不動産賃貸業を丸3年続けて、思いました。
具体的には、「毎日何回もポータルサイト見て、物件情報出たらすぐ電話してすぐ現地を見に行く。金融機関も目星が立っている。厳しい価格交渉も行う。」くらいすると、利回りは上がり客付けや売却時も楽になります。
しかし反対に、知らない人に勧められてまんまとハンコ押して簡単に買うと、後から大変になります。そりゃ当然だ。
なので僕は、買う時にとことん苦労したいと思っております。
買う時に必要な、①物件購入の価格交渉と、②良い融資のための銀行開拓
買う時に考えることは、①物件スペックに対していかに安い金額で購入できるかと、②いかに良い条件で融資を引けるかです。
(ボロ戸建ての現金買いも経験したことはありますが、②は考えなくてよくなるため、物件購入するときに広い意味で"楽をしてしまっている"と、ふと考えました。)
最近僕がリソースを投下している「金融機関開拓」について、色々と考えていきます。(前置きが長いｗ)
プロパー融資とパッケージ融資
プロパー融資とパッケージ融資について、それぞれ融資条件、物件条件の厳しさ、融資手軽さを表にしてみたいと思います。(2026年2月現在の所感)
ちなみに、
- 融資条件の善し悪し：金利の低さ・融資可能期間の長さ
- 物件条件の厳しさ：物件エリアの制限、融資可能築年数
- 融資手軽さ：必要書類や、来店の必要があるか、年収のみの判断かなど
| 融資条件 | 物件条件 | 手軽さ | |
| プロパー融資 | 〇 | 厳しい | 大変 |
| パッケージ融資 | △ | ゆるい | 簡単 |
- パッケージ融資は、滋賀銀行ジャストサポートやオリックス銀行、みなと銀行不動産担保ローンなどです。サラリーマン収入があることが必須で、年収が高いか、借入が少ないかなどを見られます。決算内容は見られないことが多い。
- プロパー融資は、自分で決算内容を説明して、条件を交渉する方式です。
パッケージ融資を利用したことがありますが、あれは本当にお手軽で楽だった。勤め先の会社名、年収、勤続年数、借入残高、物件概要情報などをピコピコ入れたら、すぐ融資OKとなった。
ただし金利は3%前後。セゾンファンデックス等が保証してくれるので、融資可能エリアが広い。築年数は古くてもOKな場合が多い。
反対にプロパー融資は、難しい(難しそう)。決算内容の説明は必須だし、事業プランを描いて説明する必要がある。スマホでポチポチ入力だけで来店不要！とはならない。有給取って平日来店する必要がある。
僕は可能な限りプロパー融資を目指したい
僕は可能な限りプロパー融資を目指したい。与信を食いつぶすのではなく、次に繋がる融資を受けたい。融資を受け続けたい。
金融機関にアタックするときに、個人の確定申告だけじゃ弱い(鉛筆なめなめで数字決めたやろと思われる？)ので、"法人にして決算書を作る必要がある"と考えました。
プロパー融資に関する参入障壁を考える
そういうわけで僕は、
法人でのプロパー融資 ＞ 法人でのパッケージ融資 ＞＞ 個人でのパッケージ融資
の順番で頑張りたいと思う。法人でのプロパー融資に関して、乗り越えるべき参入障壁を考えていきます。
参入障壁
- 借金をすることへの理解と学習
- 法人を準備し事業実態を整える
- 分かりやすい資料を作成する
- 金融機関に電話してアポを取る
- 平日有給取ってプレゼンしに行く
順番に見ていきます。
①借金をすることへの理解と学習
僕は融資や会計に関して合計10冊ほどは読みました。
上段左から4冊では、不動産投資で融資を活用するとどういうメリットがあるかが理解できた。
下段は、不動産事業に限らず、会社として借入することであったり決算書の読み方であったりが分かる。
下段左から2冊は、会社を存続させる、資金繰りを良くする方法が書かれていた。その他「決算書が読めるようになる本」も読んだ。
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②法人を準備し事業実態を整える
法務局に行って法人を作ってみた。(節約のためセルフ登記、特に難しくない。)
しかし法人を作って終わりではない。ペーパーカンパニーだと思われたら融資の土台に乗らないので、下記を実施した。
- 法人用の名刺を作る
- 本店の事務所に表札を貼る
- 来客用のテーブルとイスを置く
- ホームページを作る
- メールアドレスを作る
それと、ホームページとメールアドレスも作った。企業に勤めている自分からすると、取引先でホームページなし・"メールアドレスがGmail"なんてことはあり得ない。
(昔WordPressでブログ構築を頑張っていたので、ホームページ作りは簡単だ。メールアドレスも簡単に作成できた。)
普通は数十万円かけて外注するだろうな...しかし僕はエンド向けサービスを展開するわけじゃないので、WordPressの手作りホームページで十分だ。サーバーはこのブログと同じなので追加費用0円。
③分かりやすい資料を作成する
結構な時間をかけて、
- 中期経営計画
- 決算説明資料
- プロフィールシート
- 借入先一覧
- 所有物件概要
などを作った。これはなかなか腰が重い。
-
⑦-17 中期経営計画と決算報告書を作成して思ったこと
こんにちは、りゅうです。 僕はメーカーで技術職として勤めながら、副業で不動産賃貸業をしています。 個人で買った3号戸建てのDIYもついに完了し、先日幼稚園児がいるファミリーが入居してくれ ...
続きを見る
しかし僕は一度作ったので、来期からはアップデートしていけばOKだ。これはなかなか大きい参入障壁になってくれるはず。
④金融機関に電話してアポを取る
本店所在地と自宅の近くにある金融機関についてリストを作り、電話をかけまくった。聞く内容としては下記。
「サラリーマン兼業で不動産賃貸業をしています。個人〇期/法人〇期です。本店所在地は〇市、自宅は〇市です。このような場合御行では不動産融資の土台に乗るでしょうか？」
普段テレアポはしない職業なので、精神的に結構参入障壁は高かった。
⑤平日有給取ってプレゼンしに行く
個人的には、最も高い参入障壁だ。自分で作った資料なのでプレゼンは大丈夫だが、平日頻繁に有給取れない。。風邪でもないのに突然有給は取りづらい。(早く勤め人を卒業したい。)
狙い目は8月と12月末だ。夏季休暇自由に5日取れる。また12月28日～30日あたりの平日はまだ金融機関は開いてるけど自分は冬休み。効率的に予定を決めないといけない。かなりめんどい。
まとめ：自分の得意を活かして、参入障壁を設置する
自分の強みは何か。50人くらいの集団でどんなことなら1位になれるか。手書きの日記を毎日書いて自問自答した。
僕の場合、強みは下記かな。
- 鬼の貯金生活ができる
- 目標と計画を考えるのが好き
- Excel・PowerPointは得意
- お金の勉強や数字の計算が得意
- DIYできる
過去の経験を活かして未来に繋がる行動を取ろう。
自分は参入障壁を超えて、競争優位を作れたらいいなと思います。