⑦-4 【不動産拡大戦略part3】3号物件もまた戸建てにしようと思った理由

こんにちは、りゅうです。

僕は28歳社会人4年目、大手機械メーカーで技術職に就いています。人に貸す用の家を2軒持っており、副業で不動産賃貸業も行っています。

不動産拡大戦略を考え、3号物件は新築一棟アパート？中古一棟アパート？、法人？サラリーマン融資？などと色々悩んでおりましたが、↓

>>⑦-1 3年後に新築アパート買う準備を始めつつ、割安な戸建てがあったら拾っていく作戦。

>>⑦-2 28歳社会人4年目、ボロ戸建て2戸仕上げたあとの不動産拡大戦略を整理

>>⑦-3 28歳男子、ボロ戸建て2戸仕上げたあとの不動産拡大戦略part2

金融機関に電話ヒアリング・アタックした結果をもとに最新の考えをブログにまとめていきます。(2024年10月現在)

りゅう

不動産1,2戸買ったような,規模拡大していきたいような人が悩むであろうことを一度ブログで整理します。

ボロ戸建てと築30年木造一棟アパートのビジネスモデルの肝について

儲けの肝①：購入相手が一般の人かどうか

ボロ戸建てを購入する場合、そのほとんどが一般の人と取引することになります。(オーナーチェンジの場合を除く)

不動産の知識がない、売買の相場も知らない、古い戸建てを厄介者のような扱いをしている人から購入させていただくことで、想定より安く買える場合があります。

仲介さんとも仲良くなりこちら側に引き込めば、なおさら安く買えるチャンスは増えます。

対して、売主が不動産投資家の場合。例えば一棟アパートや戸建てオーナーチェンジの場合は、ある程度の利回りで売買されます。(むしろ賃料を高く見せかけて最大家賃収入から利回りを計算し、のちに想定より利益が出ない落とし穴も考えられます。)

りゅう

相続して一棟アパートの運営を面倒だと思っているような人から一棟アパートを購入できれば儲かりそうな気はしますが、相手が不動産投資家だと難しい戦いになりそうです。。

物件をゴミで厄介者と思っているような一般の人から購入することが、不動産賃貸業で儲かる肝の1つだと考えます。

儲けの肝②：セルフリフォームで価値向上の余地がある

悩める人

「こんなボロい家、そのままでは住めないよ～リフォーム費用も高額になりそう。。早く手放したい。。」

と思っている人から安く買ってきて、床とか壁とかを格安の材料代のみで直してしまうのが儲かるポイントだと考えています。

しかし築30年前後のアパートだと、"まあそのままでも住める"ので、極端に安くは買えないと考えています。

売主も損得を計算し、ある程度の利回りになるようにして価格を決定します。つまり、ツマラナイ利回りになりますね。。

売主が困っているようなこと、例えば外壁塗装しないといけないけど手配めんどくさい。。みたいなときに、自分は激安で外壁塗装できるノウハウ・ツテがあれば安く買えますね。つまり売主が困っているアラを探して自分は安く解決できるような場面では買いですが、不動産歴2年目ではまだまだ下記のようなアラは解決できません…

自分であればこのような"アラ"をいとも簡単に解決できるなら、中古一棟アパートにチャレンジしても儲かる気がしますが、現段階ではまだ自信がありません。。(こういった強みを作っていきたいです。)

儲けの肝③：家賃相場を理解したエリアで勝負できるか

自分が賃貸業を行っている加古川エリアでは、なんとなく家賃相場・賃貸需要が分かってきた。相場感を肌で分かっているエリアだと、素早く購入可否判断ができます。

対して一棟アパートでは、売り物件の数が相対的に少ないため・セルフリフォーム不要なためという理由から、少々遠いエリアでもいいかと考えたとします。

→相場観が分かっていない、必須の物件条件が分かっていないと、購入検討段階で意思決定のスピードが遅れます。

また最も怖いことは、売主(不動産投資家)や仲介業者からはめ込まれるカタチで、微妙なスペックを相場より高い金額で掴まされる危険性があることです。

木造築30年だと上物に価値はないので、購入価格と土地値の差が大きく、買った直後は大きく信用棄損が起きる場合も珍しくありません。次の融資が続かないような、大きく信用棄損することを分かっていて、一棟目融資が通るからと丸め込まれないよう勉強していきたいですね。

逆に、自分が物件を持っているエリアや内見したことがあるエリアで目線に合う物件だと前のめりになります。

儲けの肝④：工事外注できる業者を知っているか

戸建てでも一棟アパートでも、リフォーム工事を一部外注する場面は発生するはずです。1,2号物件の経験から、水回りは3社、電気は1社信頼して依頼できます。LPガス会社も1社、賃貸仲介も1社信頼しております。

>>⑤-2 電気工事会社の社長になった旧友と再会し、格安でエアコン工事してくれた

遠いエリアで一棟アパートに行こうと思ったら、せっかくできてきた不動産チームの範囲外で、また一から業者を探す必要があります。

また身内にもリフォームを手伝ってくれる人が多数いるのも僕の強みでしょう。1,2号物件のエリア近くでアパートなり戸建てなり勝負するのはよいと思うのですが、わざわざこのタイミングで、遠い県外に進出する必要性は低く感じます。

儲けの肝⑤：DIY適性がある強みを活かしたい

自分はサラリーマンの休日、ほぼ毎週リフォーム×半年×2物件仕上げましたが、全く苦になりませんでした。

この生まれ持った天性を活かすべきではと。(自画自賛)

色々考えた結果、3号物件もまたボロ戸建てにしようと思った理由

28歳、社会人4年目、年収600万円、現金買い戸建て2戸、貯金150万円の僕が色々考えた結果、3号物件もまたボロ戸建てにしようと思った理由を改めて整理していきます。

①勤め人の転勤が発生する前に、高利回りボロ戸建てを作っておきたい

現在は関西に住んでいますが、大企業の総合職エリートサラリーマン(笑)をしているので、東京など全国に転勤する可能性が少しあります。

りゅう

東京転勤したら、ひとまずはボロ戸建てDIYには手出せない。。(むしろ転勤先の大都市近辺で一棟アパートに行ってもよい)

できるときに儲かることをしておこうかなと思っています。

②体力があるときにリフォームしておきたい

僕のことではないですww

僕は60歳超えてもゆるゆるリフォーム活動して一生続けていく仕事にしようと思っています。

物件のリフォームを手伝ってくれる、信頼できる身内の皆さんのことです(笑)身体が動かなくなる前に、忙しくなる前に、力を貸してもらおうかなと。(他力本願乙)

③属性を高める期間が必要である

不動産で独立すべく、一棟モノに行くのは既定路線。しかし問題は今すぐか、少し後か。

勤め先の企業名は良いけど、勤続年数4年で貯金も少なく、法人もまだないような小僧に2千万円も3千万円も融資してくれるだろうか。。僕が銀行の立場なら、融資したくないわ！笑

年収が7～800万円になるのを待ちつつ、法人にボロ戸建てを入れて2期クロ、3期クロの決算書を作りこんで準備する必要があるのではないでしょうか。

では、今から2～3年の具体的な取り組みについて

まずは2025年に合同会社を作る。その後2025年内に土地値以下,再建築可,路線価400～500万円出るような300万円程度の戸建てを現金で買います。(築年数は気にしていない。)

またセルフリフォームしつつ、公庫からリフォームローンを300～500万円くらい借りたい。半年で直しては貸すを2回繰り返す。(2026年までの2年でボロ戸建てを新規で2戸積み上げたい)

黒字の決算を2回済ませ、3年目は貯金生活に勤しむ。給与所得と合わせて毎月35万円くらい自動で貯金し、今から3年後に、

を持って金融機関を訪問し、そこで大きく借入をしていきたいなと考えております。

そこそこの立地で出口が取りやすく手間のかからない築浅一棟アパートならば、少々利回り低くてもいいではないのでしょうか？誰が買っても同じような結果になるアパートを運営しバランスシートを大きくしながら守りを固めつつ、ボロ戸建てで高利回りを狙っていく手法が自分の性格・属性を考えても合っている気がします。

やっててよかった不動産。終わりが見えている分、嫌なサラリーマンも頑張れる

サラリーマン生活は、まさに暗闇のトンネルのよう。しかし不動産に出会い、小さく成功できたのでこれを繰り返しつつ、しかるべきタイミングで規模を拡大していけばトンネルから抜け出せる気がする。

計画ではあと8年。30代中盤ではこの不毛なサラリーマン生活にも終わりを告げる(選択肢を持つ)ことができそうなので、ち密に作戦を立てつつ、コツコツ継続しつつ、質素な生活を送りつつ、周りの助けを借りつつ、不動産により一層力を入れていきます。

勤め人のつまらない研修(在宅)中よりこの記事をお送りしました。