3-⑥ 3年後に新築アパート買う準備を始めつつ、割安な戸建てがあったら拾っていく作戦。

こんにちは、りゅうです。

僕は兵庫県で技術職サラリーマンをしている院卒27歳男子(2024年2月現在)。勤め先に隠れて大家さん業も行っています。35歳になるまでに不動産賃貸業で独立するのが20代の目標。

りゅう

初めての不動産(小ぶりな築古戸建て)を買ったのが2023年4月。現在は2号物件(築古戸建て)を契約することができました。

しかし1年間に2戸現金買いすると、ほとんど手元にお金がありません。貯金20万円、借入250万円みたいな状態です。。次の計画を立てねば…

そこで今日は、10年後に不動産賃貸業で独立する規模まで拡大することを前提とした、不動産2年目以降の戦略について書いていきます。

大前提として、「不動産を買うか買わないか」という大問題がある

「アパート買うか戸建て買うか」という小問題の前に、「不動産で財を築こうと思ったかそうでないか」という大問題が存在します。

これは、僕が不動産の道に進もうと思ったきっかけである「聖丁radio」というラジオの有料放送第187回で話されているテーマ。

当ブログではお馴染みの(？)、なすびさんも同テーマを書かれています。

要約しますと、お金を貯めて不動産を買うことに心から納得したら、その瞬間から人生勝ちというわけですね。(かなりの意訳)

20代で不動産を始めたら、30代ではアガリ(卒業)が見えてくるはず！

お金があり時間もある状態を目指すには、自営業しかない

当然のことですが、潤沢にお金と時間を手に入れるためには、自営業しかありません。会社員のままでは、時間がなくなります。

ここで人生の方向について一度俯瞰してみます。

大阪から東京に行きたいのに、九州方面に向かっていないか？

いま梅田にいるとして、東京駅に行きたいとします。

予算に問題がなければ、新幹線や飛行機でひとっ飛び。最悪、電車や自動車、チャリや徒歩でも構いません。しかし逆方面の博多方面に向かってしまったら目も当てられません。

雇われの世界で上を目指すと、お金は得られるかもしれませんが、時間が圧倒的に無くなります。

対して、目的とした方向(今回でいう東京方面)に進むということは、不動産を買い進めることに心から納得した状態になることです。

拡大スピードを交通手段に例えると、ボロ戸建ては自転車(？)、新築アパートは原付(？)

不動産拡大のスピードを交通手段に例えてみます。(資産価値や出口の取りやすさ、安定性など考えるべきファクターは多く、単純に拡大スピードが早いほど良いというわけでは決してないが...)

徒歩より断然早い自転車に相当するのが「ボロ戸建て」かなと。

また、月々のガソリン代は必要ですが、ハンドルをひねるだけで前に進む原付が新築アパートくらいかなと不動産1年目では考えています。

参考：寺尾恵介 著　フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方教えてください。

ボロ戸建て→新築AP→中古APが不動産拡大の王道パターン？

不動産を2戸現金買いして感じたことは、「自己資金不足による投資ストップ期間が長いと、とても損だな…」ということ。

りゅう

この元気な肉体を今行使して物件を直していけば、毎月のキャッシュが増えるのに…

そこで、一棟アパートから得られる家賃でボロ戸建てを買ってDIYしていくのが資金繰りの観点でも効率がよいのかなと思案中です。

1戸目の不動産は、大家さん業を一通り理解するという意味でもボロ戸建て現金買いがよいと考えますが、どこかSTEP2の段階で一棟アパートに行きたいです。

新築APか中古APか

新築アパートに融資してもらうとき金融機関は「その人の残債の総額の大きさを気にする傾向にある」とのこと。(下記本で読んだだけなので、一度自分で調査する必要はある…)

悩める人

対して中古アパートは、その物件の資産価値を見る傾向にあると。

ということは、中古→新築アパートではなく、新築アパート→中古アパートの順番の方が良さそうとの見解です。

集合住宅の大家さんを初めてするため、新築だとストレスは軽減できるなとも思います。

参考：木村洸士 著　不動産投資は組み合わせが9割　p.55

DIYで利回り軽く20%超えるようなボロ戸建てを無借金で買い進めて行くのが安全ではあるが…

りゅう

なっちーさん推奨の、ボロ戸建てを5年で4戸現金買いして、月々20万円のキャッシュフローを得るというのも悪くないなと思います。

しかし、もう少しだけ拡大スピードを早めたい。また大企業の属性も利用していきたい…早く勤め人を卒業したい…

ですので前述の通り、ボロ戸建てをいくつか買い集めたら次は小ぶりな新築一棟アパートに行ってみたいなと。

アパート買った余波でボロ戸建てを買いDIYで身体動かして働きたいですw

不動産3～5年目あたりで新築APを買いたい、今できる準備は？

新築アパート買いたいとは言っていますが、安いボロ戸建てがあれば買い進めます。

しかしアパート買う準備は早いうちからしておいて損はないかと。2024年は下記を進めます。

①合同会社の設立

法人がないと話が進まないので、資本金を頑張って貯めて合同会社を作ろうと思います。300万円くらい、無理そうなら100万円を資本金に。

次買うボロ戸建ては法人に入れて、決算書3期黒字を目指して運営していくのが、新築アパートへの重要な布石かと。

②新築APの基本的なことを理解する

不動産初期、ボロ戸建て投資や不動産投資全般の本は50冊くらい読み漁りましたが、アパート特化の本は2,3冊程度しか読んでいません。そこで、下記調べていこうかなと。

ボロ戸建て買うべく毎日朝晩ポータルサイトを徘徊していたときは、良いなと思った物件の情報をExcelでまとめていました。

同様のことを新築アパートでもしていこうと思います。

③金融機関の調査

ボロ戸建て現金買いだと、金融機関とのお付き合いがほとんどなく、融資についてよくわかっていない状況です。

この辺を本やWEBサイト見て情報を整理し、生の情報をもらいに行くため現地調査したいなと。これが2024～2025年の課題。有給取らないと平日動けないのが不便ですがww

まとめ：不動産をやってるだけで人生勝ち。新築APの準備しつつ安い戸建ては拾う

不動産をやる上で、自分の強いところは何か考えると、、

勤続3年なので、まだまだ与信は低いですが、大企業勤めカードはあるに越したことはないかと思います。学生時代にある程度、受験競争しておいてよかった…(笑)

3つの中でも僕が特によいと思っているのは「家族と大変良好な関係」です。(※自分では大したことないと思っていたが、僕は両親や兄弟、親せきとかなり仲良いと不動産仲間に言ってもらったことが何度かある)

家族でペンキ塗ったり壁紙貼ったりするのは大変楽しいですし、最後みんなにご飯を奢るのも大変気持ちがよいです。

金融機関からお金借りて新築アパート買うと書きましたが、家庭内レバレッジでボロ戸建て5戸買えるくらいのお金を都度貸してもらえるなら、別に金融機関からお金借りなくてもよい気がします…(最後の最後に、今日の話をぶった切りますが…)

要するに、金融機関からお金借りて一棟アパートか、家庭内レバレッジ利かせてボロ戸建て買い進めるか…27歳のﾜｲは取れる選択肢が多いことに感謝しつつ、準備しておいて、その時よい方を選びたいと考えます。

最後の最後に

「一棟アパート買いたい！」と意気込みましたが、仮に4,000万円のアパートに対して2～3割の頭金が必要な場合、800～1,200万円！手元に現金300万円くらい貯まってきたら、ついついボロ戸建て買ってしまっていそうですww

りゅう

一棟アパートのために決算書を整え、いつでも融資引けるよう準備しつつ、ボロ戸建てDIYしたいと思います！(結局どっちつかずww)

20代の同志の方、一緒に不動産頑張って、30代で勤め人卒業して、一緒に遊びましょう！

最後までお読みいただきありがとうございました。