こんにちは、りゅうです。
平日はサラリーマンをしながら、兼業で築古戸建ての賃貸業を営んでいます。ブログやYouTube投稿の副業から一転して、不動産賃貸業に参入しました。
僕が不動産をやる理由はシンプルで、独立して生きていくため。しかし、この目標だけではぼんやりしていて作戦が立てにくい。
そこで今回は「目的」、「戦略」、「戦術」を見つめ直そうと思います。
目次 (押すとジャンプ)
「目的」、「戦略」、「戦術」の違いを簡単に整理
「目的」 ＝使命(ミッション)
「目的」は、なぜ自社(私)はその事業を行うかという「事業ミッション(使命)」のことを指しています。
「戦略」＝What？Where？(何を売るとよいか・どこで戦うか)
「戦略」は、経営資源をどこにどのように投下・配分するかの大まかな方針のことを指しています。
※目的に合わせてカネや時間、気力を配分することが重要である。
「戦術」＝How？(どうやって売るか)
「戦術」は、戦略を実行するための、より具体的な実践プランのことを指しています。
いわば、How？(どのようにすればよいか=手段)です。
俺の人生の「目的」
20代～30代前半、俺の人生の「目的」は、「人生でやりたいことリスト16(仮)を実行できるようにカネと時間を創る」こと。
人生の「目的」を達成するためには、どうしてもサラリーマンを卒業して自営業で食っていくしか方法がないと気づいた。。俺には勤め人卒業が必要だ。。
なので、「戦略」は「不動産を買って家賃をもらって生きていく」です。
アフィリエイトブログやYouTubeでは、残念ながら競争に負けて食っていくことはできなかった。。
一方「戦術」はたくさんあります。
- 大企業サラリーマンをして貯金をする
- 書籍やセミナーで不動産の勉強をする
- 割安な不動産を足を使って探し回る
- 小ぶりな戸建てを現金で買う
- 融資を使って金融レバレッジをかける
- DIYすることで不動産を格安で修繕する
- リフォームや客付けなどを外注する
- 個人/法人を使い分け、売上や税金をコントロールする
などなど、「不動産を買って家賃をもらって生きていく」という「戦略」に対して、「手段」がたくさんありすぎます。。
次は、「不動産の拡大」について、戦略や戦術を考えてみます。
不動産拡大の「目的」
不動産拡大の「目的」は、2032年12月までにキャッシュフロー(=家賃収入-返済-修繕積立等)で月90万円を達成すること。
2025年9月現在から数えてあと7年の時間を使おうと思います。その頃には36歳。(借り上げ社宅の有効期限も切れるのでちょうどよいかな。)
あと7年の時間を使って不動産CF月90万円を目指しますが、戦略は下記。前半3年と後半4年でそれぞれ戦略が異なります。
7年でCF月90万円の「戦略」
- 前半3年の戦略：拡大が遅くても大きな失敗をしない方を選び、着実に自分の総合大家力を高めたり人脈(あまり好きな言葉ではない)を広げたりすることに注視する。
- 後半4年の戦略：戸建て共同担保や金融レバレッジを使い、一気に不動産を拡大させる。
「戦術」も前半と後半で分かれます。
7年でCF月90万円の「戦術」
- 前半3年の戦術：小額な戸建てを現金/融資で購入し、大家力をつける(儲かるビジネスモデルを理解する)。金融機関や不動産会社、リフォーム会社等と小さくとも取引を始めて関係を構築する。
- 後半4年の戦術：融資で一棟アパートを購入し、一気に大きく拡大させる。
上記のように頭の中を整理することで、戦略に合わない戦術を捨てることができました。
→(共同担保力の弱い物件は買わない、個人ではなるべく買わない、信金の営業エリア外では買わないなど)
続いて金融機関との取引についてです。
金融機関との実績作りの「目的」
金融機関との実績作りの「目的」は、儲かる物件を、よい融資条件で、すぐ購入できるように信頼関係を構築すること。
「戦略」としては、(年収が並みなので)法人を作り事業者として話をしにいく。
「戦術」は、
- 資料を作りこむ
- 黒字の決算書を作る
- 事務所と表札を構える
- 自社ホームページやメールアドレスを作成するなど
上記のように頭の中を整理することで、戦略に合わない戦術を捨てることができました。(※2回目)
→(サラリーマンパッケージローンは極力使わない、信金の営業エリア外では買わないなど)
良い物件と融資条件について
不動産で儲けるためには、物件の善し悪しの見極めと、融資条件があると思う。
狙っている順に
①優良物件を、良い融資条件で購入
②普通物件を、良い融資条件で購入
③優良物件を、普通の融資条件で購入
④普通物件を、普通の融資条件で購入
※悪い物件は、良い融資条件でも買いたくない(新築ワンルームマンション投資など)
ちなみにここで言う、優良物件/普通物件とは抽象概念だ。
①は文句なしで良い。ただ不動産売買会社や金融機関と十分なお友だちになる必要がある。道のりは遠い。
③よりも②の方が、個人的には欲しい。優良物件は多くの人が目を光らせて狙っているので競争が激しい。奪い合いだ。
一方で融資条件を良くすることは、地道に確実にできる。しかも平日自由に動けたら、関係構築がしやすい。
不動産と入居者について、自分が大切にしている考え方
不動産で大きな失敗はしたくない。初めはゆっくりでもいいので、着実に成長させていきたい。7年後、確実に勤め人を卒業したい。
そんな状況の中で自分が大切にしている考え方は、「利回りよりも入居率」である。
入居が決まりにくいなら、礼金は0でもいいし、募集家賃も数千円下げてもいってもOKだ。できるだけ空室期間を作りたくない。。
家賃の割に家が住みにくくて1,2年で退去されるよりは、最初にしっかり直す。少し家賃が下がっても問題ない。安心/安全/丈夫/清潔/ノンストレスな住居を意識したい。
まとめ：目標を決めて戦略を立てるクセをつける、余計なことはしない
書籍を読んで感化されたので、自分ごとに置き替えて色々考えてみた。
時間とお金と気力という、限られた経営資源をどこに費やすか。資源を一極集中させて小さな範囲で勝ちを増やしていきたい。
(立地の良いボロ戸建てはやる、区分マンションはしない、極小1R一棟アパートは見ない、土地から新築は今は考えない、など)
将棋や囲碁、チェスのごとく戦略を立てて一手ずつコマをすすめ、7年後確実に勝利したい。