こんにちは、1号物件リフォーム中のりゅうです。
まだまだリフォーム中ですが、賃貸募集をかけると決済から1.5か月にしてなんと入居者決まりました。(入居募集スタートしてから約3週間という短さ！)
ちょいと前から賃貸募集かけたところ、なんと入居の申し込みが入った！！😲😲まだまだリフォーム中なのにww
当初の狙い通り小学生連れが入ってくれるかもww秋までにリフォーム全力投入しないと。
賃貸仲介の方をご紹介していただいたつっつさん(@cg9gHVZ58nQIR6M )に大感謝！🙇🏻♂️🙇🏻♂️ pic.twitter.com/LAp4VupFtJ— りゅう@加古川大家 (@OribiStudy) June 11, 2023
そこでこの記事では、築古ボロ戸建て賃貸経営ではリフォーム途中に賃貸募集をかけた方がいいのか、またどのくらいリフォーム進んだら募集をかけたらいいかということを忘れないうちにまとめていきます。
ちなみに賃貸仲介屋さんは不動産仲間のつっつさん(Twitterアカウントはこちら)にご紹介いただいたので、営業開拓のノウハウはありません！
つっつさんにご紹介いただいた賃貸仲介不動産のMさんに客付けをお願いしました。
まさかの3週間でお客さんつけてくださいましたし、不動産賃貸に関する知識も豊富ですので、兵庫県で賃貸業やられている方には激推ししておきます。
目次 (押すとジャンプ)
築古ボロ戸建て投資では1部屋リフォーム完成したらもう賃貸募集かけた方がいいわ
1部屋リフォーム完成したら、賃貸募集かけた方がよいなと感じました。
理由はいくつかあるのですが、やはり一番は内覧者とリフォーム具合のイメージ共有が可能になるということですかね。
とりあえず結論ファーストで、1部屋リフォーム完成したらさっそく募集かけた方がよいと考える理由を並べます。
理由
- 内覧者とリフォームイメージの共有が可
- 賃貸ポータルサイトでの閲覧データ蓄積
- 内覧者の特徴や賃貸ニーズ情報をゲット
- 過剰リフォームの抑制
- 機会損失の回避(どうしてもその土地に住みたい人はいるとか)
理由が5個になってしまいましたが、さっそく細かくまとめていきます。
内覧者とリフォーム具合のイメージ共有が可能になる
1部屋リフォームが終わっていたら、「他の部屋もこれと同じようなレベルでリフォームします！」って言えます。そうすると仲介不動産の方も内覧者も完成イメージが想像でき、かつ相違が起きにくいです。
実際、私の事例では、メインとなる部屋の下記リフォーム内容を終えた段階で募集をかけ始めました。
メモ
- 畳撤去して根太・合板貼り
- 土壁に石膏ボードを貼って白壁紙貼り
- 床の間解体してアクセントクロス貼り
- スライドドアのふすまにクロス貼り
- 天井や柱のペンキ塗装
写真は下記です。
①
②
床に貼るクッションフロアー以外の施工が終わった段階で募集開始です！そうしたら、他の部屋も壁と床は同じ感じで仕上げますって言えばだいぶイメージ共有できます。
隣の部屋は天井塗装をしないつもりなら、「天井塗装しません。あっちの部屋の天井はそのままです。壁は白壁紙になります。」って言えばだいぶイメージ説明しやすいです。
賃貸ポータルサイトでの閲覧データ蓄積
早めから賃貸募集をかけると、賃貸ポータルサイト(SUUMOやホームズなど)での閲覧データを早々にゲットすることができます。
閲覧データというのは、お客様ニーズの塊ですから、不動産賃貸経営をする上で超重要なデータになります。
具体的な閲覧データというのは例えばこちら。
- 家賃・間取り・駅の近さ等の検索条件は？
- 自分の物件の閲覧数はいくつか
- 自分の物件のクリック数はいくつか
- 内覧希望の連絡は何件か
例えば家賃6.0万円で募集かけると閲覧数が100人/月なのに、家賃5.4万円で募集すると閲覧数が500人/月になるみたいな。5.5万円を家賃上限にして検索している人が多い地域なのか～みたいな家賃相場を探れます。
閲覧数は多いのに自分の物件がクリックされにくいなら、敷金礼金がネック？駐車場が少ないから？というような仮説が立ちます。
自分の物件のクリック数は多いのに、内覧希望連絡が少ないなら、エアコンや水回りの設備に難アリ？場所や間取りが好かれていない？などが思い浮かびます。
ペット可に変更したり、庭を潰して駐車場1台作ったりしたら急に連絡増えたり。。なんてことも考えられるでしょう。
期間を区切ってちょっとずつABテストしていくと、閲覧データから賃貸需要が紐解けます。
(オーナーが側はこのデータは見れません。賃貸仲介していただいている不動産会社からレポートしていただきました。)
内覧者の特徴や賃貸ニーズ等生の声をゲット
賃貸仲介会社へアポイントの連絡が入り、いざ内覧をしたとしましょう。仮に入居申し込みが無くても嬉しいことがあります。
内覧者の特徴や賃貸ニーズ等生の声をゲットできるというのはとても有益なことです。
僕の例で言いますと、1年後定年退職する老夫婦が内覧してくれたことがあります。申し込みは入らなかったのですが、「立地はいいと。床がブヨブヨしてたわむのが怖いからこれはちゃんと直してくれるのか。」と言った感じでした。
NG理由は分かりませんが、定年退職後にちょい田舎で(とはいえ徒歩圏内にイオンやマックがある)暮らしたい老夫婦需要があるというのを認識できました。
過剰リフォームの抑制
入居者が望んでいない過剰なリフォームほどもったいないことはありません。
住むうえで必須のリフォーム(穴やたわみの補修など)は絶対しますが、優先順位が低いリフォームというのも存在します。
低優先度とは例えば。。
- 電灯の交換
- トイレットペーパーフォルダー交換
- 新インターホンの取り付け
なので内覧者から意見を聞いて、その家賃帯で想像する内装のグレードをヒアリングしましょう！
機会損失の回避(どうしてもその土地に住みたい人がいるとか)
入居に関しての機会損失回避のため、リフォーム1部屋終わったら募集かけるの有効だと考えます。つまりお客様の機会損失を防ぐということです。
例えば今回の入居が決まった例でいうと、、
小学校高学年の息子がいるシングルマザーの方が入居申し込みをしてくれましたが、近くにおばあちゃん家があるらしくどうしてもこの辺の土地に住みたかったと。
小学生の男の子なのでアパートじゃなくてどうしても賃貸の戸建てに住みたかったと。
世の中にはいろんな属性の人がいますし、みんなニーズが違います。少々ぼろくても、安い家賃でその立地にどうしても賃貸で住みたいという人にボロ物件を再生してお貸しするのが僕の仕事なのではと考えています。
リフォーム途中で募集かけることによるデメリットとか恐れていたことなど
そんなリフォーム3割くらいしか進んでいないのに賃貸募集して、入居申し込みなんて入るのか。。
内覧してくれたとしても、あまりの古さ・ボロさに驚いてしまうのでは。。
という懸念がありました。
そんなリフォーム途中で募集かけることによるデメリットとか恐れていたことなどをまとめます。
古い汚い部屋を見たらびっくりするのでは
390万円で買った築50年のおうち。全部土壁ですし、玄関の壁には大きな穴が開いていますから。お客さんびっくりしてしまいますよね。。と思っておりました。
しかし1部屋は壁紙貼りや天井塗装などきれいにしているので、「他の部屋もこのレベルできれいになるんだったら今汚くてもOKです～」という感じらしいですわ。
築古物件に新築のような最新設備&綺麗さを求めてはだめです。築古はどれだけリフォームしても築古。
リフォーム完成予定が数か月後でも大丈夫？
2023年の4月20日に決済し、5月22日に賃貸募集かけました。(営業周りをしたわけでなく、つっつさんにご紹介いただいた宮本さんにこの日にお会いしました。)
そしたらまさかの6月11日に申し込みが入り、翌日6月12日には家賃保証会社の審査も通り契約書も交わしたとのことでした。(はやい！早すぎる！)
リフォーム完成予定は8月末としてポータルサイトで募集スタート！入居できるのは3か月も先なのに募集かけて内見とかくるのかと思ってましたが、案外来ます。
- 1年後に定年退職で新しい棲み処探し。
- 息子の転校の都合があり、むしろ秋ごろがよい。
- 実家の近くに引っ越したく、時期はいつでもよい。
みたいな需要を知ることができました。逆に今すぐ引っ越さないけど数か月後に引っ越すための新しい棲み処を探しているという人も世の中にはどうやらいるようです。
購入直後に賃貸募集かけると、ポータルサイトに掲載する写真がずっと古いまま？
つっつさんと雑談してて聞いたのですが、購入直後に賃貸募集かけると、ポータルサイトに掲載する写真がずっと古いまま？という説を聞きました。
賃貸仲介の不動産営業マンによるとのことです。リフォームが進むにつれて物件の写真を撮ってくれて繁茂にポータルサイトの写真を更新してくれる営業マンもいらっしゃいます。
(物件から遠いと？)写真撮りに行くのがめんどうになるからか、ずっとポータルサイトの写真が古いままになる恐れがあります。
まとめ：リフォーム途中でも賃貸募集かけて、完成直後に入居してもらえるのが理想です
3割くらいリフォーム進んだら、途中でも賃貸募集かけて、リフォーム完成と同時に入居してもらえるのが理想です。
ということで、まとめとしては賃貸仲介の宮本さんに大感謝！！2号物件以降もお願いします！！
今回この記事で、募集家賃やAD費用に関してはあえて書きませんでした。直でお会いした時にたくさんお話ししましょう！！
最後までお読みいただきありがとうございました。
