⑦-13 会社員卒業時の不動産規模をいくらに設定するか/不動産拡大の目的と戦略

こんにちは、りゅうです。

僕は大阪で技術系会社員をしながら、副業で不動産賃貸業をしています。社会人5年目に突入。(2025年5月現在)

現在はボロ戸建てを2つ所有しており、月に10万円ほどの家賃が安定的に振り込まれている状況です。

まだまだ不動産規模拡大していきたいと思っていますが、現時点での目標や戦略・不動産拡大の目的などを改めてまとめておこうと思います。

不動産拡大の目的は、働く自由・休む自由を得たい

不動産を使ってどのような人生にしたいか今一度考えてみます。

下記ブログ記事で書いた通りで変わっていないのですが、僕自身の不動産規模拡大の目的はこちらです。

りゅう

1と2と4だけならリモートワークという働き方でも実現できるんじゃないかと思いましたが、3を実現したい。

GW等で街が混んでいるときは仕事して、その後平日に10日くらい自由に休みたい。

会社員を卒業後、不動産でもDIYしつつ、「人生のやりたいことリスト16」を実行していく予定です。

不動産拡大の目標キャッシュフローは月60～90万円

キリよく月CF100万円あれば十分だなと思っていましたが、改めて考え直すと月60～90万円残ればいいんじゃないかと思いました。

4人家族が不自由なく中流階級の暮らしができ、貯金や再投資もできるくらいのCFを不動産から得られれば十分だなと。

食費・住居費・光熱費・通信費・家事用品・交通費・娯楽費・教育費・保険料を想定して積算すると月27～33万円ほど必要かなと思います。

中古の安い家を買うor賃貸併用住宅を買うなどして住居費を減らすことができれば、月25万円くらいで十分。

4人家族の平均支出をいったんは月30万円と仮定して、その2～3倍あれば貯金も再投資もできるんじゃないかなと考えています。

なぜ2～3倍と開きがあるかというと、保有物件のうち築浅～築25年程度が多いなら月CF60万円でいいかも。築古が中心なら平均支出額の3倍である月CF90万円に設定しました。

続いて、どんな物件をどのくらい買っていこうか考えようと思いますが、その前に「買わない物件の条件」を先に決めようと思います。

まずは手出し無用な物件条件を整理しておく

見かけ上の利回りの高さに釣られて、下記のような物件は敬遠するようにしたいと思います。

賃貸需要なし

ポータルサイトを見ていると、高すぎる妄想利回りに心を惹かれることは多々ありますが、冷静になって考える必要があるかと。

まず隣が嫌悪施設であったり告知義務物件などは買わない。

兵庫県南部の場合ですが、阪神沿線JR駅から徒歩30分以上離れているようなところはやめておこう。播州エリアだと、志方とか神野とか岩岡とか…

コンビニやスーパー、イオン、保育園や小学校、そして駅に歩いて行けるようなエリアが大好きだ。

入居者に選ばれにくい設備

今どき誰もボットン便所の家に住みたいと思わないだろう。和式トイレも嫌だ。(和式トイレを洋式化しても十分回る物件なら検討の余地あり)

アパートだとやはり各部屋が狭い物件は嫌だ。バストイレ同じとか6帖ロフト狭小住宅は、東京じゃない限りやめておいた方が無難だ。狭い物件はいくらリフォームしても広くならない…

りゅう

見かけの利回りに惑わされないようにしたい。

評価低い、担保にならない

播州エリアでわざわざ再建築不可は買う必要ない。すぐ再建築可物件が出てくるだろう。

同様に借地権や市街化調整区域もやめておこう。買った金額だけ信用棄損して、あまり意味がない。共同担保にもならない。

不動産拡大の基本戦略

不動産拡大の具体的な目標は下記の通りだが、35歳(2032年)までにキャッシュフロー月90万円で会社員を引退するが目標だ。

ではあと7年で何をどの順番でどのように進めていくか。

僕の基本的な考えとしては、

である。再起不能は絶対に避けたい。

①適切な大家力を取得

※大家力がない状態(クレーム対応なし、大規模修繕未経験、信頼できる外注先なし)では金融レバレッジをかけてはいけないと思う。

よく書籍で、初心者1物件目から大型アパート買って軌道に乗ったという話があるが、どうも自分は怖くてできない。見えていないだけで死んだ人は大勢いるだろう。。

大家力基礎がない状態での大きな物件取得は、マイナス方向にレバレッジがかかってしまう可能性がある。(バックに信頼できるアドバイザーがいるならその限りではないと思うが…)

なので適切な大家力を取得するために、自分の年収未満の小さな物件で色々経験してみる。(DIYやリフォーム外注、小さなパッケージローンから始めてみる。)

②金融レバレッジをかけて規模拡大したい

融資を受け続けるための適切な準備を進めようと思います。

金融レバレッジをかけて規模拡大していくにあたって、融資が続かない事態は回避したい。

プロパー融資3か年計画に向けてまずは現金と、そして金融機関の信頼を貯め、決戦に向けて温存する。

不動産を拡大させるための物件取得計画

繰り返しだが、大目標は2032年12月までにCF60(築浅中心)～90万円(築古中心)を構築すること。

中間目標は、3,4年後の2028年～2029年に5千万円規模の築浅アパートを法人で所有すること。

りゅう

適切に金融レバレッジをかけて、PLとBSを同時に大きく膨らませたい。

勤め人卒業は8年計画なので、フェーズに分けて計画をまとめていく。

法人1～3期(2025年～2027年)

2027年12月ごろまでに、下記を達成したい。

3年以内に(使ってもいい)現金を1千万円は用意しよう。

給与所得から年300万円を貯める、家賃も丸々貯める。短期譲渡であっても減価償却が切れたタイミングで1号物件を売却してもいいかもしれない。

税理士さんとよく相談して、黒字決算を死守だ。交際費はポケットマネーで行う。

りゅう

1～3期の初期フェーズで融資を使う場合は、できるだけ頭金を入れなくてもいい物件・金融機関を優先する。その代わり当然キャッシュフローは出ない。。

法人4～5期(2028年～2029年)

現金を弾にして、一発大きいアパートにチャレンジしてみる。頭金1千万円で足りない場合は、抵当権の入っていない2号物件(評価300～400万円程度)を共同担保にしよう。

健美家の江古田島平八さん提唱の「詰将棋理論」を参考にした。

個人で大型アパート買ってしまって黒字になり余計に社会保険料・住民税等を払うのは癪なので、法人で買いたい。

法人なら、いくら利益が出ても構わない。

法人口座を作成した某播州地方の信金からプロパー融資してもらいたいが、オリックス銀行でも可だ。(なんて偉そうな若者なんだ。。)

新築アパート建売会社の「ZEROコンサルティング」などを当たってみてもいいかもしれない。

築浅アパートの仕入れと資金調達に専念しよう。DIYもしたいが、控えめに。我慢だ。

法人6～8期(2030年～2032年)

2028年か2029年に築浅一棟アパートを法人で購入できれば、一気に売上高と資産/負債が大きくなる。見た目がよい。

正直遠い未来であまり精度よく計画できないが、できるだけ現金を減らさないように気を付けつつ、ボロ戸建てか中古ファミリータイプ一棟アパートのどちらかを購入していきたい。

まとめ：計画を立てて8年後に勤め人卒業を達成する

勤め先での目標シートは「内容が薄い」と上司に何回も弾かれた。(この目標では君の評価も低いままだよ、もう少し高い目標にしてみたら？を意訳)

対して自分の仕事である不動産賃貸業では、半年以上かけて戦略を練り上げている。

やることを細分化して、1つずつ前に進めていこう。

まずは3号物件のリフォーム工事依頼と賃貸募集から。

ゴールまでの道筋が見えた。ゴールと中間目標が定まると、やるべきことが明確になる。勤め人卒業も目前だ。少しずつ頑張っていこう。