こんにちは、りゅうです。
僕は28歳社会人4年目。大阪の機械メーカーで働いております。勤め人卒業を目指し、ブログ界隈から不動産に参入してきました。
2024年11月現在、2号物件のリフォームと客付けが完了したので、セルフリフォームの記録を残しておきます。
2024年3月現金決済(280万円)、2024年11月表層リフォーム完成。勤め人の休日を利用して丸43日間使いました～半年でフィニッシュ。
DIYリフォーム費用は42万円です。エアコン・テレビ線工事や水栓工事などの外注費が24万円。DIY2周目なので工具代はほとんどかかっていない。
家賃5万4千円なので、実利回りは約17%。悪くない。うん悪くない。
ちなみに敷金・礼金・更新料は取りません。
リフォームした順にビフォーアフターを整理します。
目次 (押すとジャンプ)
キッチンとリビング：天井と柱は塗装、壁はクロス、畳→洋室化
イイ感じにぼろいキッチンと和室のリビングです。
食器棚と冷蔵庫撤去から始まりました。
今どきリビングが畳はあり得ないですよね。。キッチンとリビングは一体感を出そうと思います。
キッチンは広くて嬉しい。女性に強く訴求できそうだ。
～途中経過～
基本は上から。マスカー・養生して天井と柱の塗装をしていきます。(タバコ吸っていたようなので、天井が真っ黒でしたww)
下地処理をボンド水で代用したけど、やはり白ペンキのノリ具合が微妙でした。次回からはケチらずアク・ヤニ止めシーラーを買います。
畳を捨てて根太＋合板まで下地を作りましたが、やり直すことに。
意を決して合板と根太のビスをすべて外し、下地をやり直すことにしました～(とてもよい勉強になった。3号物件からは注意しよう。)
のこぎり・バール等を用いて「敷居」を撤去！リビングにツラを合わせて下地を作ります。
下地をやり直すついでに傾きも調整した。
アフター
今回はクッションフロアではなく、フロアタイルで仕上げました。
この堅さがとてもよいです。クッションフロアは安いけどすぐ穴空きそうなので、今後は水回り以外は使わないかな～
壁はクロス仕上げ。50mで1万円の業務用壁紙(ノリなし)。壁紙用ノリは、コーナンProなら6kgで1,300円だ。とても安い。
4連シーリングライトと巾木、網戸張り替えをしてフィニッシュだ。
洗面所とお風呂は表面だけきれいに
今どきタイルは嫌だ。目地にパテを埋めてクロスを貼っておいた。土壁には石膏ボードをはめ込んでクロス。
タイルや石ってボロく見えてしまいます。。
目地へのパテが少なく、若干溝が見えてしまっているのが残念だ。
バスタブはまあまあきれいなので掃除だけしてそのまま活用。石のタイル張りはどう考えても受けが悪いのでバスナフローレを引いてみた。材料費5千円程度だ。
初めてのバスナフローレだったがとても上手にできた。端は数mm程度あえて隙間を作り、防カビ剤入りコーキングを入れるのがよい。
あと水道業者に依頼して混合水栓も施主支給で交換してもらった。築古あるあるのお湯と水が逆配管だったので3倍くらい部材費用がかかってしまった。
トイレ：石膏ボードと壁紙。タイルはアルミ複合板。便座交換
見た目はぼろいが、水洗トイレかつ洋式便器だったので、表層リフォームで済んで良かった。
床は1号物件で余ったクッションフロアを流用した。捨てなくてよかった、エコだ。
新聞紙で型を取ってクッションフロアをカット。1日中トイレで這いつくばっていた。
これが僕がやっている不動産投資である。普通の人は、サラリーマンの休日にトイレで這いつくばって作業とか絶対したくないだろう。とても大きな参入障壁だ。
大サービスでウォシュレットも新品に交換してあげた。トイレットペーパーフォルダーもかっこいいやつに換えた。
(元々ついていた注意書きをあえて張ったまま入居者に引き渡すのが良い。)
2階右の部屋は、壁・床をしっかりめにDIY！
土壁の汚れがひどい。このままではふつう住めない…
大きなタンス解体からスタートだ。
1階のリビングと同じように、
- 畳捨てる
- レーザー水平器で根太の高さ調整
- 合板カット＆ビス打ち
- 壁に石膏ボードをはめる(約15枚だ)
- クロス貼り
- 床はフロアタイル仕上げ
- シーリング4連ライト設置
- 巾木で端っこを隠してフィニッシュ
畳を上げて、根太を打つ。レーザー水平器がここでも役に立った。
柱を白ペンキではなくグレーペンキで塗ったのは大正解だった。白ペンキは3回塗りは必須だが、グレーなら1発でOK。木のアクがでても目立たない。また白い壁紙ともよくマッチした。
交通費＋マクドナルド＋少々のチップで、元気な弟と妹に労働力投入してもらった。
身内にお金を回せて、なんてできた長男だ…あとチップを5倍くらい渡せたらもっとよいのだが、まだ難しい。
このくらいの傾きアリの和室→洋室化DIYは慣れたものだ。外注すると30～50万円くらいしてもおかしくないが、材料費だけで約5万円程度だ。人件費は無視できるので安く仕上がる。
セルフリフォームではなくセルフブラック労働だ。
今回、電気屋さんになった旧友にエアコン設置工事を依頼してみた。
大人になってからの遊びは仕事だ。仕事が遊びの大人は金持ちになりやすい。
>>⑤-2 電気工事会社の社長になった旧友と再会し、格安でエアコン工事してくれた
ベランダの簡易防水も実施した。雨漏りは怖いので。。
2階左の部屋は、きれいな和室を活かし、基本そのまま！
6畳和室のこの部屋は、壁・柱・天井がきれいだった。
木部用の洗剤で柱を磨いた。網戸は破れかかっていたので、クレーム対策として網戸はすべて自分で張り替えた。
2人暮らしを想定した場合、この部屋は物置になるかなと思い、畳がぼろいがそのままでいこうと思っていた。
しかし内覧者様から、「この畳はこのままですか？」というご質問を2組からいただいた。
リフォーム終盤、近くの老舗畳屋さんに依頼し、中国産の賃貸用畳を6枚新調した。お支払いした費用は66,000円(うち処分費は1,500円/枚だ)
時間があるときは6万円も材料費があれば洋室化できるが、勤め人兼業だとやはり1か月近くかかる。しかし畳屋さんにお願いすると"15分で"リフォーム終了した。お金で時間を買った。
畳を変えて玄関を掃除した翌週くらいに、入居申し込みをいただいたので、この畳交換の判断は正しかったと思う。
イグサの香りとてもよい。玄関まで香る。仲介さんへの謳い文句にもなる。
駐車場はケルヒャーで掃除した
駐車場はケルヒャーで掃除した。有能なアイテムを貸してくれた叔母に感謝だ。
掃除は本当にコスパよい。材料費がかからないのに労働力を投下するだけで物件の価値が向上するからだ。
壁にはえげつないコケがたくさんついていて、ブロック塀が緑色だったが、真っ白によみがえった。
ケルヒャーは雨の日に実施するとよい。近隣に迷惑がかかりにくい。(水が跳ねてもバレにくいww)
しかし2時間くらいレバーを握っていたため、ばね指になりそうだ。。
駐車するときに微妙な位置にある花壇を中華製ハンマードリルでぶっ壊した。
とてもすっきりした。
玄関は白木漂白と壁紙用洗剤で掃除
柱、壁紙、玄関タイル、引き戸どれを見てもきれいではない。
白木漂白という商品が千円程度でホームセンターに売っていたので使ってみることに。
これはかなり汚れが落ちる。木本来の白さが蘇ってきた。
(手前の柱が漂白済み、奥の柱は漂白前だ。)
2号物件まとめ：内覧者が喜ぶリフォームのツボを押さえながら、計画立ててリフォームできた
物件契約から引き渡しまで数週間空いたため、かなりゆっくりとリフォーム計画を立てることができた。
リフォームする部屋の順番や購入材料を書いて、しっかり準備できた。
3号物件も安く仕入れてリフォーム頑張っていきたいと思う。ついに僕も家賃月10万円を超えた。サラリーマンの残業代よりはるかに高い。引き続き頑張ります。