こんにちは、りゅうです。
僕は大阪で技術系のサラリーマンをしている社会人5年目。(2025年5月現在)
副業で中古戸建ての賃貸業も行っております。
現金買いしたボロ戸建て2戸はトラブルなく稼働しており、月10万円の家賃を毎月せっせと生み出してくれています。
結果として2025年5月に2戸中古戸建てが買えることになりました。
今の僕が使おうとしている金融機関の特徴を整理しておきます。
目次 (押すとジャンプ)
滋賀銀行/ジャストサポート
やはり一番の有力候補は滋賀銀のジャストサポートだ。スマホで申し込み、書類提出やその他の連絡も全てスマホで完結する手軽さがよい。物件エリアも広くてよい。
しかし2024年末ごろにかけて、やたらめったらとジャストサポートを申し込み、否認され続けてしまったため、6か月間は利用不可となってしまった。お恥ずかしい話だ。。
法人は使えず給与所得がある個人しか利用できないが、築古の戸建てにも融資してくれるようなので今後使っていこう。今は温存だ。
みなと銀行/フリーローン(不動産担保型)
3号戸建てで融資が通った銀行だ。兵庫県か大阪府に在住する個人でのみしか使えないが、融資最低額が200万円とかなり低いのがよい。スマホから申し込みできるのも手軽でよい。
みなと銀行/フリーローン(不動産担保型)も保証会社はセゾンファンデックス㈱だ。
福邦銀行/不動産担保ローン
福井銀行の子会社らしい。4号戸建てに融資してくれた銀行だ。
福井県に本店を置く北陸の金融機関だが、関西にも大阪支店がある。大都会大阪に住んでいてよかった。兵庫県の東の尼崎や伊丹ならNGだった。
こちらも個人しか使えないが、融資最低金額が100万円というのがとてもよい。土地の価値しかないぼろい戸建てでも融資が下りやすい。
福邦銀行/不動産担保ローンも保証会社はセゾンファンデックス㈱だ。セゾンファンデックス㈱が喜ぶようなエリア・路線価・法令適法な物件を当てていこう。
大阪共栄信用組合/不動産担保付ビジネスローン
次に狙っている、最も取引したい金融機関だ。大阪府・兵庫県に限られるが、法人でも取引可である。
こちらも保証会社はセゾンファンデックス㈱なので、審査は早いが、最低融資金額が500万円と、やや評価が高い物件でないといけないのが難しい…
築25年/売値900万円前後/家賃7.5万円前後の物件で、評価額も900万円前後の物件を当てていこう。
融資担当者と連絡つくようになったので、定期的に物件情報をメールで投げて見てもらおうと思う。
いずれ貴行でプロパー融資も受けたい。
セゾンファンデックス㈱/法人向け不動産購入ローン
法人が使えるのでありがたいローンだが、評価額に対して7割までしか基本融資しないらしい。つまり3割は絶対に自己資金を投入する必要がある。(共同担保の場合を除く)
しかも最低融資金額は500万円なので、1,000万円前後の物件になる。
好立地で家賃は高く取れるけど、売主さんの様々な都合で割安になっている物件に使ってみようと思う。
SBJ銀行/ナイスカバー
詳しくは分かっていないが、最低融資金額100万円で、セゾンファンデックス㈱が保証らしい。
法人も使えるとのことで気になっているが、融資申し込み時点で店頭に行かないといけないらしい。少々めんどくさい…
関西みらい銀行/フリーローン(不動産担保型)
セゾンファンデックス㈱保証で最低融資金額が100万円と低いのがよい。
しかし個人でしか使えないのと金利が4.9%と結構高かった。
300万円程度のボロ戸建てで5年返済のようなキャッシュフローを出さない短い融資の組み方のときはいいかもしれない…
オリックス銀行/不動産投資ローン
法人でもいいっぽいが、最低融資金額が2,000万円だ…今すぐには無理だ…1,000万円ほど頭金を貯めて、数年後に築浅アパート買うときに伺おう。
最後に：プロパー融資に繋がるような布石を考える
大企業サラリーマンの与信を切り崩せば、パッケージローンは比較的簡単に承認されることが分かった。しかし楽な方に流されてはいけない。与信の切り売りでは、いずれ融資は止まる。
そこで、少しでもプロパー融資に繋がるような布石を考えて行動する。
- 融資に積極的な金融機関とまずは個人ローンで取引を開始し、いずれ法人プロパーで打診してみる
- 頭金が少なくていい金融機関と取引し現金を温存する
- お買い得な物件(手間がかからず利回り15%程度)を個人ローンでサクッと購入し、法人で賃貸契約を結んで(サブリース契約を個人の俺と結んで)、法人の売上高を伸ばす
- 取引のあった不動産仲介業者からの水面下情報で、よさげだったら融資で購入する→仕入れルートの構築強化
この4つのいずれかに当てはまるなら、サラリーマンとしての与信を切り崩してでも不動産を買っていこうと思います。
融資一発目は小ぶりな戸建てでよかった。融資審査に必要な書類とか流れとかが分かってきた。最初は小さく始めて段々大きく伸ばしていこうと思います。