④-4 超超ボロ(100万円)を買うか、ちょいボロ(400万円)を買うか。【築古ボロ戸建て投資】

こんにちは、りゅうです。

2023年4月に兵庫県加古川市で築古戸建てを390万円で購入しました。現在リフォーム中です。

→※2023年12月追記：2023年9月末、リフォーム完了しました。今は入居者様に入っていただいております。

この物件を購入するまでには丸々12か月かかりましたし本もいっぱい読み、内見も10回くらいは行ったと思います。

なかなかハードな価格交渉をしたのち100万円値引きしてもらって1号物件を購入できた経験から、一発目どんな物件をどんな視点で選んだかということをまとめます。

1号物件を融資×アパートではなく、現金×築古戸建てを購入したいと考えている人向けで書いていきたいと思います。

100万円の超超ボロを買うか、400万円でちょいボロを買うか

不動産のおもしろいところは全く同じ条件の物件はこの世に2つとないところです。例えば、、

こんな感じで値段とボロさは基本的には反比例します。つまり値段が低いと家の損傷具合も激しいが、値段が高いと家もきれい。(な物件が多い。けど瑕疵がある可能性もある)

しかし賃貸業として、商売として、利益を上げるためには実利回りを考える必要があります。

(僕の場合は実利回り12%以上になるように物件購入上限額を決めていました。家賃相場5～6万円として、物件価格+諸費用+リフォーム代が500万円に収まるようにと考えていました。家賃が5.0万円以上になればラッキーという考えです。)

では、100万円で超超ボロ物件を買うのはよい買い物なのか。。

りゅう

僕の考えは、リフォーム加減によりますね。です。

不動産1年目の今の考えでは、いくら100万円で買えても、

といった業者に頼むであろう大掛かりな工事が発生するような物件を買うと、かえって高い買い物になるのではと考えています。つまり初心者がやけどをする物件ってことです。

DIY玄人の先輩大家さんになると、初心者は手が出ないようなボロさの物件を買い、独自のノウハウで格安で直しちゃうので旨みあり=ビジネスモデルここにありってことですね。

(不動産のことをもっと知り、僕もそちら側の人間になりたいです)

価格交渉の経験談は④-3で書きました！

>>④-3 築古不動産の価格交渉は、自分がリフォームできる種類を増やして指値材料にすることが重要

不動産の購入って回転寿司みたいだなって思った

アットホームとか不動産ジャパンとかのサイトで同じ地域を見ていると、毎日数件くらい物件情報流れてきますよね。

100万円だけど超超ボロくて再建築不可とか、300万円だけどトイレだけ難アリとか、500万円で高いけど壁紙張り替えるだけで済みそうとか、、、

りゅう

ほんと色々です。

なんか築古戸建て再生業って、回転寿司みたいじゃないですか。次から次に新しいネタが流れてくるけど、自分が食べたいネタなのか食べたくないモノなのかを瞬時に判断しないといけない。

食べたい！って思ったら即電話して色々聞いてアポ取り付けてすぐ内見行くみたいな。よかったらその場で買付証明書出すみたいな。

1号物件の検索条件をメモしときます

不動産を志して8か月目くらい。本は50冊×2回くらい読んで最低限の知識はつけ、貯金も350万円+my mother bankから家庭内レバレッジとして100万円借りれる状況になってから、ひたすら朝晩PCで物件検索してました。

よく読んだ書籍たち。

※余談ですが、PCのエクスプローラーで「shell:startup」と入力して不動産ポータルサイトを入れておき、PC起動と同時に13コくらいサイトが自動で立ち上がるようにしていました。

1号物件の検索条件はこちら！

ちなみに僕の物件がある兵庫県南部(加古川市～明石市～神戸市～尼崎市など)は、JR駅徒歩圏内なら駐車場なしでもOK！な人いるかと思います。

りゅう

2023年5月時点ではNGな条件でも、修行を積んで克服し指値材料にしたいもんですね～

まとめ：毎日同じ地域の物件を検索して表に書き、相場観を養う

資金が400万円くらいできていざ勝負しようと思っていたとき、毎日朝晩不動産ポータルサイトをチェックしてました。

もちろんいいなと思った物件はその場で電話して再建築条件とか売主さんの都合とか諸々ヒアリングするわけです。しかしまあまあいいけど、内見するほどでもないかといった物件情報はExcelにまとめていました。

こんなのを毎晩シコシコとまとめており、「あ、やっぱりこの物件はすぐ売れたか～」とか、「もしトイレが洋式だったら買ってたのに～」とかいろいろなことをメモしています。

そこそこいいなと思えるリスト40件書いたくらいから、この地域の相場観がつかめてきた感があります。

個人的には、不動産購入地域を狭めると(市でいうと1,2コくらい)、相場観を掴むまでの時間は短縮されるかと思います。

〇〇市△△町で400万円以下で物件出てたら速攻電話しようって基準が自分の中にありました。

だから1号物件を購入したとき、会社の会議室(1人)からこっそり電話できたんだと思いますww

本日の夕方、チラッとスマホ見たら良さげな新着物件を発見！そのまま会社の会議室(1人)から発信し明日内見アポ取れました
スーパー、コンビニ、駅近くで立地◎、トイレリフォーム済み、外観◯、予算△’ですが、かなり期待大！土地として売られてる古家は掘出し物の可能性大ですな！そろそろ物件ほちい

— りゅう@加古川大家 (@OribiStudy) February 3, 2023

ということで、2号物件買ったらまたこの記事に戻ってきて追記します。

ありがとうございました。