こんにちは、りゅうです。
僕は35歳までに不動産賃貸業で独立することを優先度高として生きています。
そんな28歳私の悩みの1つは、法人で融資を引くか、サラリーマンパッケージ融資を引くかどちらの路線にしようという、よくある悩み。
まだ法人は作っていない状況ですが、不動産1,2戸買ったような人が悩むであろうことを、一度ブログにまとめて頭を整理します。
こちらのpart2です。
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当然の基本に立ち返ると、法人で不動産を買うのがよい
金融レバレッジをかけて規模拡大していきたい身から考えると、不動産は法人で買っていくのがよいです。
大きな器を用意して、そこにたくさんの不動産を詰め込む。個人でよりも法人税の方が税率は低い。納税もたくさんして決算書を良くし、信頼を積み重ねるのがよい戦略でしょう。
そんな当然の帰結を揺るがすのが、"サラリーマン向けパッケージ融資"の存在
すなわち、例えば滋賀銀行のジャストサポート。
詳細は省きますが、
ジャストサポート特徴
- 給与所得>不動産所得のサラリーマンだけが申し込める
- 物件所在地は全国OK
- 自宅の所在も縛りなし
- 申し込みはスマホでOK
- 審査が早い
というメリットがあります。
せっかく歯を食いしばってサラリーマンをやっているので、アパート一棟購入の初期段階で使いたいというのが本音です。
大事な現金を会社の資本金にするか、ジャストサポートの頭金にするか
基本に立ち返って考えると今すぐ法人を立てるべきであるが、躊躇している理由は資本金として大切な現金が拘束されてしまうということ。
つまり法人を作れば、僕の少ない現金をすべて会社設立に使うことになり、ジャストサポートは選択肢から消えてしまう。未練が残る。。
2024年9月 社会人4年目の財政状況を整理してみます。↓
年収600万円、貯金150万円
普通に生活しているだけでも毎月10万円は簡単に貯金できます。加えて、年に2回ボーナスから50万円ずつは貯められます。
つまり年間220～300万円は給与から貯金できているということ。
今手元には現金が150万円あります。もしそのうち100万円を資本金、数十万円を会社設立諸費用にすると、この1年でジャストサポートを使う道は完全に閉ざされることになります。。
そもそも、滋賀銀行のジャストサポートにピッタリはまる物件とは…
不動産屋さんを回ったり実際に仮審査を申し込んだりして調査したところによると、ジャストサポートにピッタリはまりそうな物件はこのような物件じゃないでしょうか。
ジャストサポート理想
- 物件価格5,000万円以下
- 当然、市街化区域
- 木造アパートだと、築年数は25年未満
- 土地値が高く、積算価格が高く出るところ
つまり、地方都市で立地条件がよい築20～25年の物件がターゲットになるでしょう。(木造の場合、「融資期間=50-築年数」。融資期間25年ほしい。)
このような条件だと、1,000万円台とか2,000万円台とかで兵庫県南部では見つかりません。上の条件だけで探すと、価格は4,000万円前後になるでしょう。
つまり物件価格に対して頭金1割+諸費用で500万円～800万円の現金がある状態じゃないとジャストサポートは難しそうです。
サラリーマン向けパッケージ融資を使いたいと思っていたけど、今の手持ち資金から逆算しても滋賀銀行にはまる物件はなさそうです。なのでジャストサポートはいったん寝かしておこう。
仮に一棟アパート買えたとしてもまだ給与所得>不動産所得にはならないので、今後もチャンスありです。(法人を持っているけど給与所得もある個人ならジャストサポート申し込めるよね…)
ない物件を探してもしょうがない、ターゲットを絞るため金融機関にアタックする
買える条件だけで絞って物件検索していこうと思います。
例えば兵庫県の信用金庫で融資を考えている場合、兵庫県が融資可能範囲なのに、エリア外の物件を検索しているなど…
金融機関を回り、
- 物件所在地
- 自宅エリア
- 築年数と融資期間
- 頭金
を調査してターゲットを絞ります。そして来る時がきた時にすぐ内見・融資申し込み・買付ができるよう、頭金をコツコツを貯めます。
今週は別用事でリフォーム行けないので、来年を見越して今日は融資準備作業。自宅近くの金融機関を33ピックアップ、支店別だと全部で58行。
在宅ワーク勤め人の平日を利用して来週から電話かけまくる。 pic.twitter.com/d1nlrAfFVP— りゅう@加古川大家 (@OribiStudy) August 4, 2024
播信にアポってヒアリングしたところ…
播州信用金庫の某支店に融資面談してもらいました。S造31年地方一棟アパートの融資は断られましたが、融資条件をやんわり聞くことができました。
播信ヒアリング内容
- 頭金：最低1割
- 築年数：厳密ではないが法定耐用年数以内
- 融資期間：法定耐用年数+MAX10年(これはいい)
- 評価方法：どちらかというと収益還元より
- 勤め人属性：勤め先は◎だが、若いと言われた
築年数が思った以上に短い。兵庫県のJR沿線沿いだと、法定耐用年数以内の小ぶりなアパートは3,000～6,000万円くらいする。築30年の2,000万円レンジのアパートではハマらなそうだ。
勤め人属性は◎と言われたが、なんせ若すぎると言われ…「40歳前後の年収1,000万円くらいのサラリーマン大家さんが融資多いです～」と、やんわり断られましたww
(数年後に戸建てを売却した場合、たくさんの自己資金を持って再度乗り込むか～ww)
2024年後半からやっていく不動産活動
不動産活動の次の一手をまとめます。
課題
- やること①：2号物件客付け
- やること②：並行して貯金
- やること③：さらなる金融機関開拓
①はもう時間の問題で終了しそう。②貯金はいつもの日常なので大したことはない。
やはり大事なことは③さらなる金融機関開拓だ。お金がなくても金融機関開拓は可能。未来のために種まきと思って頑張るか。
確認内容
- 属性：年収600万円でもOK
- 物件エリア：関西(メインは兵庫、大阪)
- 居住地：問題ナシ
- 頭金：1割
- 築年数：32年くらいまでOK
- 融資期間：20年は欲しい
上記のような金融機関を開拓しよう。まだ電話していないところで目ぼしいところは、池田泉州銀行・オリックス銀行・京都銀行だ。
可能であれば、個人の属性も評価してもらいつつ法人として融資してもらいたい。(なんて図々しいヤツなんだ…)
書籍「まずはアパート一棟買いなさい」にある通り、2,000万円前後のアパートを買いたい。しかしその値段から、築年数は法定耐用年数を超えているはず。築年数が高いと融資不可か、融資期間が短くなる。そうすると次は毎月の返済比率が50%を超えてくるので、頭金が多めに必要だ。
最近はこんな堂々巡りを、通勤しながら、お風呂に入りながら永遠に考えている。
やっててよかった不動産。20代にして有効なお金の使い道を知ることができた
戸建て・一棟アパート、築浅・ボロ、現金・融資などパターンは色々ありますが、"適切な"不動産にお金をつぎ込めば、家賃をいただけることが20代で分かりました。
ボロ戸建て2戸だとしても、勤め人での残業代よりも多い収入を毎月もたらしてくれます。しかも自動で。
今日も今日とて資本を蓄積して、資産を買って家賃収入を得る人生にしていこうと思います。
今日もありがとうございました。
