こんにちは、りゅうです。
平日はメーカーで技術職をしながら、休日は兵庫県で不動産賃貸業も行っております。
29歳時点で(2025年9月現在)、個人で購入した築古戸建てが4軒あり、3軒は入居稼働中という状況。
法人に関しては、まだ本格的には稼働していないですが、個人所有物件の管理料とサブリース費用を法人の売上に計上予定。
法人1期目がもうそろそろ締まるので、2026年度のやることリストをブログにまとめておき、いつでも見返せるようにしたいと思います。
目次 (押すとジャンプ)
不動産賃貸業を営む目的は、独立して生きていくこと(定期)
毎度の話ですが、まず、不動産をやる理由を明確にします。
目的は単純で、不動産一本で独立してそこそこ豊かな生活を送れるようにすることです。
サラリーマンをせずとも独立して生きていけるなら、別にアフィリエイトでもYouTubeでも良かったのですが、
- 不動産は収益性が大変安定していること
- 身体を動かすことが好きという性分に合っている
- 自動化しやすく手離れがよい
と思ったため、数ある副業から不動産を選択しました。
-
③-4 ブログ・YouTube畑から不動産に移ってきて本当に良かったなと。
こんにちは、りゅうです。 私は27歳社会人3年目のサラリーマン。会社勤め以外にも、ボロ戸建てをDIYして賃貸に出すという、いわゆる大家さん業も行っています。 しかし今から5年前、学生のこ ...
続きを見る
不動産賃貸業の目標は、月60～90万円のキャッシュフローを得ること
目的の次に考えることは目標ということで、僕は月60～90万円の家賃収入を目指します。平均的4人家族の平均支出の2～3倍として試算しました。(再投資も含む)
月60～90万円はあくまでも目安でして、
- アパートか戸建てか、
- 築年数は古いか、
- 単身用かファミリー向けか、
- 借入額や返済比率、借入年数、金利
などによって当然ゴールは変わってくるかと思っております。
(※家賃6万円の無借金ボロ戸建てが10戸あれば、勤め人卒業は視野に入ってくる。など)
2026年は、売買仲介会社と金融機関との関係構築を進めたい
ということで、ここからが今回の本題ですが、2025年9月以降の約1年間で実施しようと思っていることをリスト化して頭の中を整理しようと思います。
これまで、「ボロ戸建てを現金で購入して約6か月のセルフリフォームをしたのち、現金が回復するのを待つ」というサイクルを繰り返してきました。
しかしせっかく物件を紹介してもらっても、現金が枯渇していればせっかく商談のチャンスも流れてしまいます。。
ボロ物件のDIYもしたいのですが、売買仲介会社と金融機関との関係構築を進めたいと思います。
やることその①：3号物件の客付け
個人で購入した広めの戸建てに関して、外注工事も併用しリフォームを進めています。
あと丸4日ほどで完了予定ですので、できれば2025年9月末入居。
遅くとも10月末入居で決めたく、リフォーム・掃除・客付け活動を頑張ろうと思います！
やることその②：法人1期目の決算を締める
顧問契約した国税上がりのおじいちゃん税理士と相談して、イイ感じに決算を締めようと思います。
やることその③：1号物件の売却話を持ち掛けて売買仲介会社を回る
2年前に個人で購入した小さな戸建てをオーナーチェンジ物件として売却を考えています。
物件概要書を作成し、売買仲介会社リストを作成し、アポ組んでグルグル回ろうと計画中。
(※以前は、短期譲渡はあまりしたくないと考えていましたが、税金はあまり気にせず売却できるならできるときに売ってみようと考えています。)
買値+リフォーム代くらい(利回り10～14%くらい)で売却できそうという話になれば、正式に依頼してもいいですし、反応が微妙でも「自分はボロ戸建て買えて直せて貸せて文句言わない人」というアピールをしてこようという裏の狙いもあります。
ちなみに、この素晴らしい作戦は、自分で思いついたのではなくて、サウナボーイさんからのリプでひらめきました。(1つも自分でひらめいていない。)
人生を変えるのは、XのリプかDMですね。
今日は久しぶりの休日ということでブログを書きました。今後の不動産拡大戦略に関してです☺️☺️
⑦-14 ボロ戸建てとアパート一棟経営における拡大スピードについて https://t.co/migYsidhMI
— りゅう@播州大家 (@OribiStudy) August 3, 2025
やることその④：プロフィールシートを持参して金融機関を回る
売買仲介会社を回るのと同時並行で、金融機関も回ろうと思います。
以前作成したプロフィールシートを持参し、
- サラリーマン兼業大家への融資可否
- 法人本店所在地、居住エリアの条件
- 物件の条件(エリア、築年数など)
- 融資条件(頭金、融資年数など)
このあたりをヒアリングします。最低でも10行はいこう。
兵庫県南部のD信用組合は築古戸建てもいけるとの噂を聞いたので、ぜひアタックしてみます。オリックス銀行も伺っておきたい。
法人口座開設で引っ掛からないよう、簡単な自社ホームページを作成しておこうと思います。
(不動産投資ではなく、事業として不動産に取り組んでいるというアピール)
ブログ構築を頑張っていた22歳ごろを思い出して、WordPressでホームページをDIYしようかな。(暇)
やることその⑤：建売新築アパート販売会社も回ってみる
建売新築アパート販売会社とも親しくなりたいなと思っています。セミナー懇親会で教えてもらった、「ゼロコンサルティング」という不動産建築会社が有力候補。
いくつか調べて3社以上は回りたい。
- 金額帯
- 世帯数
- 間取り
- 設備
- 立地
は比較できるように情報を足で稼ごう。
まとめ：水面下150万円以下ボロ戸建てか、建売新築アパートのどちらか早い方を取得する
売買仲介会社を回り水面下ボロ戸建て情報をもらえるパイプを作る。もし150万円以下のボロ戸建てが来たら、ぜひ5号物件として購入しよう。(最悪現金でも可)
1号物件の売却がうまくいき、手元現金が700万円くらいになったとして、建売新築アパート会社とも話が合えば、大きくレバレッジを利かせたい。
多額の借金は少し不安を覚えるが、大規模修繕や金利アップのシミュレーション、そして返済比率をしっかり計算し数字で判断することでレバレッジをかけたい。
(25m2以下の1R,1Kは買わない。狭い部屋はどれだけリフォームしても広くならない。兵庫県南部は単身用アパートで乱立しているように感じる。)
足を使って行動し、ご縁がある物件を取得したい。