⑦-10 法人1期目(2025年度)の不動産拡大計画

こんにちは、りゅうです。

サラリーマンをしながら、兵庫県で不動産賃貸業もしています。

個人事業主として不動産賃貸業を2年行いましたが、サラリーマンを卒業し独立して生きていきたいので、法人も作ります。

りゅう

法人8期目の2032年12月末に勤め先を退職予定ですので、8ヵ年計画を書いていきます。

勤め人を卒業して自営で生きていくための不動産収入

残り8年で家賃収入手残りが月90万円を目指します。4人家族の平均支出額の約3倍あれば、生活費はもとより再投資にも使えるだろうということで設定しました。

逆に言うと、月90万円の家賃収入手残りが"安定して"入ってくるようになったら、むやみに規模拡大はさせなくてもいいかなと。

資産の組み換えはしていきますが、"人生のやりたいことリスト"をやっていこうと思います。

2年(個人)+8年(法人)でのトータル目標取得物件

合計10年かけて取得したい物件種別を整理します。

築浅アパート：新築～築5年くらい

中古アパート：築25年前後

中古戸建て：築25年前後

ボロ戸建て：築50万年前後

妄想CFは、、、

4種類それぞれの特徴を整理していきます。

①築浅アパート：1棟

4,000万円で買える築浅アパートだとしても、頭金2割+諸費用7%くらい必要なので、現金1,100万円くらい用意しないといけない。

集合住宅の運営スキルは全くない。少しずつレベルアップを図るためにも、中古アパートではなく築浅アパートを攻めたい。

管理会社とのやり取りや住人同士のトラブル解決などは未経験だ。。

ボロ戸建てを売却したり、給与収入と家賃を貯め込むことでなんとか1千万円の現金を作り、オリックス銀行や地元の信金を回り、法人で築浅アパートを購入したい。

②中古アパート：1棟

利回りが高いのと、レバレッジを利かせて一気に進む感じが良さげだ。しかし予期しない大規模修繕や隣人トラブル,家賃低下リスク等が発生した場合、運営スキルがないと死ぬ。。

勤め人卒業直前くらいに、信用棄損上等でお金借りまくって勤め人卒業する計画だ。

数年後まだ使えそうなら、滋賀銀行やみなと銀行,スルガ銀行のような不動産担保ローンを使って、不動産6～8年目くらいにいっきに規模拡大したい。

③中古戸建て：1～4棟

法人登記した本店所在地近くの信用金庫で築25年前後の中古戸建てに融資してもらいたい。

りゅう

10年間はほぼキャッシュフロー出ないが、築35年からは土地も建物も俺のモノで、家賃6万円で回す予定。

中古戸建てを1つ買えたら、目標CF90万円から6万円引くことにする。

(※融資期間を無理矢理伸ばせばCFは見かけ上増えるが、正しい評価ではない気がする。。何かいい指標はないか。。)

信金と小さくても取引を始めて、いずれ大きなアパートや新築案件への融資をしてもらえる関係を築きたいという裏の狙いもある。

④ボロ戸建て：14～9棟

多少の労働力投入は必要だが、うまく外注しつつ身体を動かして家を修理していきたい。

人生にはいろいろなイベントがあるが、30代くらいでイベントが重なって身動きが取れない場合はボロ戸建て投資を一旦お休みして、他の融資案件を進めたい。

公庫や空き家活用ローン等を使って、まずは融資でボロ戸建てを買っていくことを念頭に置く。

1年ごとの具体的な物件取得計画

2025年を法人1期目とし、勤め人卒業予定の2032年までの8年間で取得していく物件を整理してみた。

2025年現在は個人で所有・管理している2戸のボロ戸建てから毎月約10万円の家賃収入を得ており、それに加味してキャッシュフローをまとめておく。

後半の拡大スピードが早く、無理がありそうですが、複利で物件買えていくのではと期待します。

(※2025年2月10日現在)

1年ごとの具体的な物件取得計画(※修正案)

上記の8か年計画を先日書いていたが、短期目標を"キャッシュフロー"にするのは、現状を正しく表していないのではと思いました。。

最終目標である、8年後に家賃手残り月90万円という大目標はこれでいいかと思いますが。

改めて今の気持ちを整理して目標を書いてみます。

(2025年3月2日現在)

滋賀銀行のようなパッケージローン、公庫、信金プロパーローンを使って中古～ボロ戸建てをガンガン買っていきたい。

購入基準としては、

毎月のキャッシュフローは全然でないが、

というメリットを活かして、まずは"法人の売上高"を伸ばすことを優先しよう。併せて黒字の決算書を連続で作る。

1年後がどうなっているか楽しみだ。

1期目結果：決算書

2025年度末。