⑧-2 入居の初期トラブルには、どこまで対応するか

こんにちは、りゅうです。

僕は製造業の会社員をしながら、休日は大家さん業をしております。先日広い中古戸建てに入居してくれたファミリーから初期クレームの連絡が来たのでブログのネタにしようと思います。

※僕は思ったこと・学んだことをすぐブログに書き残してしまう癖(へき)があるので、クレーム・トラブルはブログネタになって嬉しいです(全然嬉しくない)。

要求事項

今回入居が付いた物件は、延べ床面積100m2超え、駐車場あり、庭ありのかなり大きい住宅です。

築年数は築30年くらい。外観はパリッとしており、新しめ。前所有者は全く家のメンテナンス・掃除をしておらず、築30年ほどの割に内装はボロ戸建ての雰囲気。。

先日小さな子どもとペットがいるファミリーが入居してくれましたが、なかなか熱い要望(クレーム)をいただいた。

連絡を受けて、いつもの電気業者とガス会社に相談。また、ネット検索で見つけたクリーニング業者に連絡した。

火災報知器

法律上、火災報知器は設置義務があるようだ。知りませんでした。勉強になりました。早急に手配します。

火災報知器って1個2,200円なんや。幼馴染の電気屋さんは原価＋工賃5千円でよいというけど、いつもお世話になっているので工賃1万円に上げてもらった。

もし管理会社に丸投げの見積もりをもらう場合、"工賃込みで火災報知器1個1万円！"とかの見積もりが来そうだ。恐ろしい。ちなみに7個くらい設置した。

ガスコンロ

入居前、ガス会社さんにLPボンベ繋いでもらってガス機器は点検してもらったが、なぜか不具合が起きてしまった。

りゅう

キーボックスのカギを使って、空いているときにお任せしていたので、今後は自分も立ち会おうかな。

何はともあれ、再びガス会社さんに点検してもらったところ、火が安定しないとのこと。パーツ修理も難しいようなので、ビルトインコンロごと交換になりました。。

りゅう

約30年間、おそらく一回も交換していないはずなのでこの機会に交換や。

一番安いモデルだが、工賃込み処分費込みで47,500円！めっちゃ安い！ありがたい限りだ。大家さん仲間に紹介していただいたこちらのガス会社の部長さん。彼のおかげで僕は自主管理ができております。

給湯口

給湯口のフタがなく、熱いお湯が噴き出してきて浴槽に浸かれないとのこと。申し訳ない。気付かなかった。同じくガス会社様に手配をお願いしました。

水回りや部屋のクリーニング

問題はクリーニングだ。自分で一生懸命お風呂とキッチンは掃除したが、確かに少し汚さはあった。"一生懸命掃除したかどうか"なんて入居者からしたらどうでもいいのだ。

りゅう

キッチンとお風呂は業者を入れてクリーニングしてもらおう。特殊な洗剤とか機材があると思うのでお任せしよう。

ただ、建具とか壁紙とかクローゼットとかまでクリーニングしてほしいとか言われた。。

慈善活動ではないので、なんでもかんでも対応できない。クリーニング業者と要相談して、家賃1か月分までなら許容しようと思う。

高額家賃(笑)だと中古賃貸でも期待値が高い

2桁万円に迫る、超高額家賃帯(笑)だと、中古物件だとしても期待値がかなり高い。今回廊下と和室以外は全て内装業者を入れてパリッと仕上げてもらった。天井も壁も床も。

トイレ便器も洗面化粧台もキッチン排気口も新品に交換した。

内見したときに仲介業者様の「あとクリーニングしますよ」が、"僕のクリーニング"と"入居者のクリーニング"に乖離があったようだ。新品同様になると想像していたようだ。。

次から内見時の説明は、「内装工事完了後は現状渡し。ただし拭き掃除程度は実施いたします。」という説明に変更しよう。

というか、中古物件の高額家賃帯を狙う作戦は今後やめようかな。やっぱり僕はボロ戸建て買って外はボロいけど中はきれい。家賃は5万円台が一番気持ちいい。

入居者からの目線も高くないので、掃除は自分たちでしてくれる。礼金も更新料もクリーニング費用も取らない戦法の方が、お互いハッピーな気がする。

家賃交渉について

料理ができない・浴槽に浸かれないので、直るまで家賃免除してほしいと連絡をもらった。3口コンロのうち2つは使えるし、お湯はちゃんと出る。追い焚きしなければ浴槽も浸かれる。

ということで、丁重に断った。3往復くらい、長文のやり取りが続いたが、ようやく和解できた。

MVPは、GPT君である。彼はとても優秀で、以下のような適当指示でも完璧な文章を作ってくれた。

りゅう

僕はGPT君のおかげで自主管理ができております。感謝してもしきれません。

自分なら、つい言い訳したり議論で言い負かしたりしたくなる。しかしそこはグッと我慢だ。入居者と言い争ってもいいことはない。相手に共感して相手の怒りが収まって、毎月ちゃんと家賃がもらえれば僕はそれでよい。チクっと嫌なことを言われても、毎月家賃が入ってくれば問題ない。

まとめ：小さな範囲で経験を積んでから、大きくレバレッジをかけていく

何事も初めは小さく始めて、経験を積んでから大きく出よう。規模拡大を急がない。

いきなり1億円のアパート買ってクレーム対応できずに次々と退去して、ローンが返済できないと本当に大変だ。"管理会社がいるから大丈夫でしょ"という態度はあまり好きではない。息を吸うように(法外な)リフォーム代金のマージンを抜かれる。。

このあたりが起きても動じなくなってきたら、僕も次のステージに上がれる気がします。引き続き頑張ります。皆さんも頑張りましょう。あの日の誓いを胸に、僕は勤め人を卒業して独立自営でストレスなく生きていきます。