僕は大阪の機械メーカーに勤めながら、休日は副業で不動産賃貸業を行なっている29歳男子です。(2025年8月現在)
これまで兵庫県の播州エリア(明石市〜高砂市)でボロ戸建てを4戸買って賃貸に回しております。(厳密には、3号物件の客付けがまだ)
ボロ戸建て4軒と格闘してきましたが、このままボロ戸建てDIY&外注スタイルで突き進むか、頭金を貯めてアパート一棟を買うか、どうしたら目標に早く辿り着けるか常に考えています。
目次 (押すとジャンプ)
アパート一棟投資のメリット
アパート一棟投資を勧めている書籍等の主張として、以下が挙げられます。
- ボロ戸建ては融資が付きづらく、金融レバレッジが利きにくいため拡大が遅い(手持ち現金が枯渇しやすく次が買えない)
- 物件選定や購入の手間は戸建てもアパートもほとんど同じなんだから、アパートのように大きい方が良い
- ボロ戸建ては再生コストが読みにくい(思った以上に修繕費と時間を要する)
なるほどという部分もある…
ただ、ボロ戸建てに路線価程度までなら融資してもらえないだろうか。
インデックス分散投資の逆で、微妙な一棟アパートを買ってしまったら負のレバレッジ効果も大きくなるのでは？小さな戸建てを6戸買って購入価格や利回りを平準化する方がメリット出るのではないか…
ということなどを日々考えています。
モデルケースの条件を揃える
とはいえ、その人の年齢や貯金額、扶養人数、使える時間等によって戦略は大きく変わると思います。
使える貯金が3,000万円の人と300万円の人とでは最適な手法は異なるだろう。
以下、今回のモデルケースの人物像。
20代後半男性、土日休みの大企業サラリーマン。パソコン座り仕事で年収は600万円。毎月の給料は残業代込みで38万円くらい。借上社宅に住んだりボロい自動車に乗る、格安SIMを使うなど、基本的な節約マインドは既に身についている。
税金・社会保険料や社宅費、奨学金や食料費を差し引いて、毎月15万は無理なく貯金できている。
ボロ戸建て現金少額投資スタイルから不動産の世界に入り、数戸収益化完了。
現在の使えるお金は100万円程度。
こんな人物を想定しています。
拡大が早いのはアパート一棟投資である(？)
「ボロ戸建て不動産投資は拡大が遅いのか？」あるいは、「拡大が早いのはアパート一棟投資である」か。じっくり考えたい。
「拡大が早いのはアパート一棟投資である」は、一見そう思う。欲しい。"儲かる物件が買えたら"
しかし上述のモデルケースでは悩ましい点が3つほどあるので順番に見ていきます。
①頭金を用意できているか？
まずは購入時の参入障壁について。単純な話ですが、頭金を用意できているかですね。
現在現金がないということは、頭金を貯めるのに今から数年の時間が必要です。あるいは所有物件を売却して現金を作るなど。どちらにせよ一棟アパートの頭金を作るのに数か月～数年の時間が必要です。
(短期譲渡はあまり気にせず、購入時以上の値段で売れるなら売ってしまうのも実は少し考えています。)
仮に5千万円の築浅一棟アパート(別に2千万円でも3千万円でもよい)を融資で購入することを考えます。
もうすでに現金を用意できているなら、一棟アパートを買って拡大して行くのはよい方法だと思います。
②融資してくれる金融機関と事前に手を握れているか？
事前に金融機関を訪問して、
- 個人の属性
- 法人の決算書内容
- 法人登記住所
- 自宅エリア
- 物件スペック(立地、築年数、構造種別)
などの条件を聞いておいて、どんな物件ならどのような融資条件(融資期間、頭金)かを金融機関とガッチリ手を握っておくことが必要だ。
すでに金融機関開拓ができていて、融資が出る物件スペックがバッチリ想定できていれば、レバレッジをかけて規模拡大できそうだと思う。
僕はまだ融資開拓が全然できていない。。
セゾンファンデックス保証のサラリーマンパッケージ融資を使うのも良いかと思うが、3%越えの高い金利で借りないといけない。。しかも長期間で借りると元金が全然減らない。。(無理やり長期間で借入してキャッシュフローは出ているように見えるが、元金が減っていないというコラムをぽつぽつ見かける。)
銀行を儲けさせるために不動産をやりたくない。やはり法人でプロパー融資してもらいたい。
③周りのライバル物件に勝る差別化ポイントがある物件か？
周りには新築のアパートやマンションが建ったり、駐車場込みだったり、インターネット込みだったり。色々な物件があると思う。
戸建てなら、子どもがドタドタうるさくしたりペットを飼ったりもできる。
ライバルは築浅のアパート・マンションであったり、広さの割に安い戸建てだ。戸建ては築年数が経っていても水回りや内装が最低限きれいかつ、駐車場があれば、割とすんなり賃貸が決まっていく印象だ。
2LDKの築浅アパートなら、利回り8%くらいでも欲しい。むしろ欲しい。
ただ僕が懸念しているのは、1R・1Kの25m2以下単身用アパートだ。新築ならともかく、狭い部屋に入居が付くのか、競合に本当に勝てるのか、と思う。SUUMOで軽く調査してみても、播州地方に1Rアパートめっちゃある。
築古であったり居住面積が小さい小ぶりな一棟アパートなら絶対額が低いので、購入も可能かもしれない。。しかしそれは、"ただ一棟アパートを購入する"ということになっていないか。手段と目的が合っていない可能性がある。
総括：現金100万円のみ/金融機関と手を握れていないなら、アパート一棟はあまり良い選択ではないのかも
単身用アパートは敬遠しているので、ファミリー向けアパートに的を絞る。
ただ築古アパートだと、音の問題からボロ戸建ての方がいいやんとなる。なので、買うなら築浅ファミリーアパートだ。しかし兵庫県南部で6部屋以上の築浅ファミリーアパートは、安くても5千万円はする。8千万円くらいのレンジの方が多く流通している。
とすると、頭金が軽く1,500万円は必要だということになる。安定的に経営できる物件種別を考えるとやはりファミリー向けアパートを狙いたい。
- 無くなってもいい現金1,500万円が、ない
- 金融機関の融資仮内諾が、ない
もしこの2つがクリアしていれば、一棟アパートへの路線変更はかなり有効だ。
立地と延床面積に難あり物件は買いたくない
今の僕は、”儲かるアパート”を買える条件にない。
賃貸募集時に有利に立てるよう、1部屋40m2以上の２人暮らし以上を想定した築浅一棟アパートを購入したい。単身用の築古アパートを購入して満室にする自信がない…
築浅ファミリー用アパートを買いたいが、使っていい現金が100万円くらいしかない。お話にならない。
金融機関も開拓ができていない。
こんな状況じゃあ、金額の安いアパート(立地と延床面積に難あり物件)を買っても経営努力では改善できない。高い金利で買ってしまいジワジワ首が絞まるのも怖い。
某Mハウジングなんかを訪問すれば、頭金さえ積めば1R6畳×6部屋の新築アパートなどを割とすんなり買えてしまいそう。
直近1年間でやることリスト
①まずは4号物件の掃除と多少のDIYを実施して2025年8月末に賃貸で回す。3号物件ももう一押しDIYを実施して客付けを頑張る。
②播州大家の会の方々に相談して、収益戸建ての売却に強い不動産会社をリサーチしてみよう。あまり値下げ交渉には応じず、僕の1号物件をショーケースに並べておこうと思う。別に短期譲渡で税金が40%でも構わない。
③法人1期目の決算を無事締める。
④これまでやり取りのあった売買仲介会社さんに挨拶回りして、水面下ボロ戸建て情報をもらえるようパイプを作り、150万円以下のボロ戸建てだったら買う。300万円とか400万円の戸建ての現金買いは今はやめておく。(お金がないので買えない)
⑤貯金や家賃、売却益を法人の純資産にぶち込もう。そして金融機関開拓をしまくる。
うん、これで直近1年を頑張ろう！
最後に：家賃は”払うモノ”ではなく”貰うモノ”！
この2,3年で大きく変わった価値観の一つとして、家賃は払うモノではなく貰うモノという考えが挙げられる。
学生時代、月末になると3.5万円を振り込まないといけなかった。しかし今は、2,3年前の自分が頑張ったおかげで、月末には淡々と家賃が振り込まれる。
この気持ちよさをぜひ多くの20代に味わって欲しいのだが、一般的に不動産は乗り越えるべき壁が高いようだ。。ありがとう、参入障壁。
30代半ばで勤め人卒業という大きな目標を達成するために、今日も今日とて資本を蓄積し不動産を買っていきます。