⑦-9 不動産投資を20代から拡大させたい。まずは見えない資産棚卸から

こんにちは、りゅうです。

僕は製造業で技術職として働く普通の28歳サラリーマン。(2025年1月現在)

ただ大学生のころから、「社会人になって週に5日も働きたくないな、でもそこそこ中流の暮らしはしたいな～何かイイ方法ないかな～」とずっと考えていました。

そしてブログ→YouTube→株を経て、現在は不動産賃貸業に力を入れています。

現在はボロ戸建てを2戸DIYして賃貸に出しており、月10万円ほどの家賃収入がありますが、これをどうにか残り8年で手残り月90万円にしたいと計画立てています。

初めの2戸とも現金一括で購入してしまったため、次の資金を貯めるのにかなりの時間を要しています。融資を絡めた今後の戦略をまとめていきます。

割安な不動産が出たら買えるようにするため、融資を真剣に考える

現金買いの不動産投資は大変安全な投資手法ですね。銀行返済できず倒産するってこともないので。しかし一方で規模拡大が遅くなる。

りゅう

また割安な不動産が出てきたときにすぐ買えるよう、融資を使えるようになっておくことが重要でしょう。

半沢大家さんやバランス大家さんの書籍を読んだところ、現在の戦略の中核的な考え方はこちら。

のようなことを考えています。

サラリーマンパッケージローンの存在も考えましたが、2回目の融資が続かなくなることを恐れ、法人融資であるプロパーローンを初めから目指します。

また、失敗するリスクも考え、いきなり大きくではなく小額の融資を狙っていきたいと思っています。

決算書をどう作っていくか

基本的には、節税ではなく納税する方向で決算書を作っていくつもりです。ということは、物件購入してからできるだけ早く収入を作り、できるだけ経費を抑える。

書籍やコラムを読んで得た融資を獲得するための考え方はこちらです。

半沢大家著　不動産投資融資攻略バイブル

バランス大家著　戸建てから始める家賃収入1億円への道

どうやら借入額と返済原資の割合を示す債務償還年数という指標が大事っぽいです。正直まだあんまり理解していませんが、利益と手持ち現金が多くて減価償却費も多いといいっぽいです。

減価償却期間を長くとって黒字を出す方がいいのかなと思っていましたが、逆でした。正当な理由もなく減価償却期間を延ばすのは得策ではなさそう。まだはっきりとは分からんけど。

今日のテーマは、「1.現金はあればあるほどよい」についてです。

現金をかき集めて口座に入れておく

まずは参考となった随筆(ブログ)をご覧ください。JTC製造業で働くサラリーマンで賃貸業もされているうっちーさん。少し先を走る方なので自分もあとに続きたい。距離も近いので、そのうち機会があればお会いしたい方の1人だ。

第67話 できたてほやほやの法人でも銀行融資を成功させる方法 20240811

新設法人で金融機関から融資してもらうために、興味深いことを書かれていました↓

なるほど、現金をかき集めよう。

まずは今手持ちの現金をすべて書き出してみる

2025年1月時点での、僕の心もとない手持ち資金を書き出してみます。

現在は160万円の現金しかない。。

そして7か月後である2025年7月時点での妄想貯金額は、、、

給与所得＋家賃で毎月25万円くらいは貯金できるので、特にトラブルなければ170万円くらい。あと夏のボーナスで70万円くらい。半年後の妄想貯金額は、400万円だ。遅い…

会社設立の資本金は1,000万円以下の範囲で多ければ多いほど信用アップに繋がるそうなので、どうにかして500万円を資本金にツッコむ計画です。お金足りない。。

じゃあどう資金を作るのか

じゃあどう資金を作るか…信頼できる人から借りよう！(安易…！)

ということで50代後半の父・母からお金借りようと思います。

ちなみにこれまで母からはすでに不動産購入用のお金を少々借りていて、すでに80万円は返済しましたww実績はあります。

見えない資産も棚卸してみる

現在僕が持っている有形資産は、現金160万円とボロ戸建て2戸、あとボロい軽自動車です。

じゃあ、バランスシート上に現れない資産も棚卸してみます。

両親は50代後半なのでまだ働いています。兄弟とも家を出て独立したので、家計もあまりひっ迫しておらず、お金が余っていると睨んでいます。

ということで次回、母に20万円返して200万円くらい借りたいと思いますww

初め両親は不動産やることに反対してた

2023年ごろ、実家近くのエリアでボロ戸建てDIY賃貸業を始めようと内見など調査していたとき、両親からは「不動産なんてそんな危ないことやめて。せっかく有名企業に入ったのに副業がバレて会社クビになったらどうするのよ」と言われました。

そこからエイヤーでボロ戸建てを現金で買ってしまい、毎週コツコツとDIYして、家賃がもらえるようになってからだんだんと態度が変わってきた。

いつのまにか、ボロ戸建て賃貸業は賛成してくれていましたww

自営業の世界では、結果がすべて。家賃が入金されるのを見ると、人は態度が変わることを学びましたww

今は家賃記帳係に任命し、毎月家賃が振り込まれるのを確認してもらっています。

家庭内レバレッジの利息は親孝行だ

100万円借りたとして、2,3年後に102万円くらいにして返そうとしています。

しかし家庭内レバレッジで求めている利息は、金利収入ではなくて親孝行な気がします。

就職して家を出た28歳長男は、リフォーム時期には毎週のように実家に寄ります。珍しい20代だ。

また、毎度客付けが完了して家賃が入金されると、掃除とかゴミ捨てとか手伝ってくれた親族一同に焼き肉などをご馳走します。

先日も明石海峡大橋が見える手ぶらバーベキュー場で焼き肉をご馳走して、「また次回も頼むよ」と言ってもらえたので、家庭内レバレッジで借入してどんどんと不動産を拡大できそうな予感。

(家賃1か月分の焼き肉代を、未来への投資と思って歯を食いしばりながら支払いました。。)

まとめ：やっててよかった不動産。家族を巻き込んで不動産事業を拡大させる

借金して失敗すると人生詰みますが、まずは現金買いで一通り要領を掴んできたので、ここから加速させていきたいと思います。

りゅう

不動産をやっていると、家族との会話が増えます。両親としては、息子の顔が見えて良いのではないでしょうか？手始めに、再び200万円ほど借りれないか交渉してみよう。

そしてその次は、数年後に迫った退職金を少しずつ借りよう！ww信頼できる身内の僕が借りとかないと、金融関係の怪しい話が舞い込んでくるので僕がブロックしますwww

退職金数千万円のうち、すぐ使わないお金はたくさんあると思うので、都度ボロ戸建て1戸分くらいを小出しに融資してもらおう。

配当金(という名の焼き肉)を皆さんに還元すれば(ご馳走すれば)、これからも電話一本ですぐ融資承認がおりそうだ。ありがたい話だ。