こんにちは、りゅうです。

僕は大阪で製造業メーカーに勤めながら、副業で不動産賃貸業をしています。”本気の副業”なので法人にしています。

2032年12月末までにはキャッシュフロー月90万円を達成し、勤め人を卒業したい。そして自営業で生きていこうと計画しています。

今日は、不動産賃貸業に参入するときの障壁について考えたいと思います。

りゅう

簡単に儲かる副業はすぐ真似されて儲からなくなりますが、ひと手間加えて周りの人が真似しづらいことを行いたいと日々考えております。

不動産は、買う時こそ苦労したい

不動産は買う時に苦労すると後から楽になる、買う時に楽をすると後から大変になると、不動産賃貸業を丸3年続けて、思いました。

具体的には、「毎日何回もポータルサイト見て、物件情報出たらすぐ電話してすぐ現地を見に行く。金融機関も目星が立っている。厳しい価格交渉も行う。」くらいすると、利回りは上がり客付けや売却時も楽になります。

しかし反対に、知らない人に勧められてまんまとハンコ押して簡単に買うと、後から大変になります。そりゃ当然だ。

なので僕は、買う時にとことん苦労したいと思っております。

買う時に必要な、①物件購入の価格交渉と、②良い融資のための銀行開拓

買う時に考えることは、①物件スペックに対していかに安い金額で購入できるかと、②いかに良い条件で融資を引けるかです。

(ボロ戸建ての現金買いも経験したことはありますが、②は考えなくてよくなるため、物件購入するときに広い意味で”楽をしてしまっている”と、ふと考えました。)

最近僕がリソースを投下している「金融機関開拓」について、色々と考えていきます。(前置きが長いｗ)

プロパー融資とパッケージ融資

プロパー融資とパッケージ融資について、それぞれ融資条件、物件条件の厳しさ、融資手軽さを表にしてみたいと思います。(2026年2月現在の所感)

ちなみに、

パッケージ融資を利用したことがありますが、あれは本当にお手軽で楽だった。勤め先の会社名、年収、勤続年数、借入残高、物件概要情報などをピコピコ入れたら、すぐ融資OKとなった。

ただし金利は3%前後。セゾンファンデックス等が保証してくれるので、融資可能エリアが広い。築年数は古くてもOKな場合が多い。

反対にプロパー融資は、難しい(難しそう)。決算内容の説明は必須だし、事業プランを描いて説明する必要がある。スマホでポチポチ入力だけで来店不要！とはならない。有給取って平日来店する必要がある。

僕は可能な限りプロパー融資を目指したい

僕は可能な限りプロパー融資を目指したい。与信を食いつぶすのではなく、次に繋がる融資を受けたい。融資を受け続けたい。

金融機関にアタックするときに、個人の確定申告だけじゃ弱い(鉛筆なめなめで数字決めたやろと思われる？)ので、”法人にして決算書を作る必要がある”と考えました。

りゅう

法人のパッケージ融資はまあまあアリだが、個人のパッケージ融資は温存しておく。勤め人卒業の直前にたくさん使おうと思います！

プロパー融資に関する参入障壁を考える

そういうわけで僕は、

法人でのプロパー融資 ＞ 法人でのパッケージ融資 ＞＞ 個人でのパッケージ融資

の順番で頑張りたいと思う。法人でのプロパー融資に関して、乗り越えるべき参入障壁を考えていきます。

順番に見ていきます。

①借金をすることへの理解と学習

僕は融資や会計に関して合計10冊ほどは読みました。

上段左から4冊では、不動産投資で融資を活用するとどういうメリットがあるかが理解できた。

りゅう

特に上段左から2冊目の「不動産投資の財務・融資対策」は定量評価(よい決算書とは何か)が良く理解できた。

下段は、不動産事業に限らず、会社として借入することであったり決算書の読み方であったりが分かる。

下段左から2冊は、会社を存続させる、資金繰りを良くする方法が書かれていた。その他「決算書が読めるようになる本」も読んだ。

>>Amazonアフィリエイトリンク添付予定(申請がめんどくさい)

昔の俺

社会人1年目の研修で会計のことも聞いたけど、当時はチンプンカンプン。しかし今は自分ごとなのでだいぶ理解できてきた。

②法人を準備し事業実態を整える

法務局に行って法人を作ってみた。(節約のためセルフ登記、特に難しくない。)

>>⑦-6 不動産賃貸業で早々に法人設立しようと思った理由

しかし法人を作って終わりではない。ペーパーカンパニーだと思われたら融資の土台に乗らないので、下記を実施した。

りゅう

表札は必須だ、郵便物が届かないと困ってしまう。あと3万円くらいのテーブルとイスを買った。

それと、ホームページとメールアドレスも作った。企業に勤めている自分からすると、取引先でホームページなし・”メールアドレスがGmail”なんてことはあり得ない。

(昔WordPressでブログ構築を頑張っていたので、ホームページ作りは簡単だ。メールアドレスも簡単に作成できた。)

普通は数十万円かけて外注するだろうな…しかし僕はエンド向けサービスを展開するわけじゃないので、WordPressの手作りホームページで十分だ。サーバーはこのブログと同じなので追加費用0円。

③分かりやすい資料を作成する

結構な時間をかけて、

• 中期経営計画
• 決算説明資料
• プロフィールシート
• 借入先一覧
• 所有物件概要

などを作った。これはなかなか腰が重い。

しかし僕は一度作ったので、来期からはアップデートしていけばOKだ。これはなかなか大きい参入障壁になってくれるはず。

④金融機関に電話してアポを取る

本店所在地と自宅の近くにある金融機関についてリストを作り、電話をかけまくった。聞く内容としては下記。

りゅう

累計50行ほどに電話をかけて、土台に乗りそうな金融機関は6行くらいだ。結構確率低い。

普段テレアポはしない職業なので、精神的に結構参入障壁は高かった。

りゅう

しかし一度関係を構築できれば、あとは担当者とメールや電話が繋がる。これも長い目で見たら複利で利いてくる仕事の1つだ。

⑤平日有給取ってプレゼンしに行く

個人的には、最も高い参入障壁だ。自分で作った資料なのでプレゼンは大丈夫だが、平日頻繁に有給取れない。。風邪でもないのに突然有給は取りづらい。(早く勤め人を卒業したい。)

狙い目は8月と12月末だ。夏季休暇自由に5日取れる。また12月28日～30日あたりの平日はまだ金融機関は開いてるけど自分は冬休み。効率的に予定を決めないといけない。かなりめんどい。

まとめ：自分の得意を活かして、参入障壁を設置する

自分の強みは何か。50人くらいの集団でどんなことなら1位になれるか。手書きの日記を毎日書いて自問自答した。

僕の場合、強みは下記かな。

• 鬼の貯金生活ができる
• 目標と計画を考えるのが好き
• Excel・PowerPointは得意
• お金の勉強や数字の計算が得意
• DIYできる

りゅう

幼い頃公文で鍛えた計算力が役立った。高校までサッカーして培った体力がDIYに繋がった。 大学時代ブログ副業を頑張ってホームページ作りができるようになった。大学院で研究して、文献を読む力がついた。

過去の経験を活かして未来に繋がる行動を取ろう。

自分は参入障壁を超えて、競争優位を作れたらいいなと思います。

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こんにちは、りゅうです。

僕は製造業の会社員をしながら、休日は大家さん業をしております。先日広い中古戸建てに入居してくれたファミリーから初期クレームの連絡が来たのでブログのネタにしようと思います。

※僕は思ったこと・学んだことをすぐブログに書き残してしまう癖(へき)があるので、クレーム・トラブルはブログネタになって嬉しいです(全然嬉しくない)。

要求事項

今回入居が付いた物件は、延べ床面積100m2超え、駐車場あり、庭ありのかなり大きい住宅です。

築年数は築30年くらい。外観はパリッとしており、新しめ。前所有者は全く家のメンテナンス・掃除をしておらず、築30年ほどの割に内装はボロ戸建ての雰囲気。。

先日小さな子どもとペットがいるファミリーが入居してくれましたが、なかなか熱い要望(クレーム)をいただいた。

連絡を受けて、いつもの電気業者とガス会社に相談。また、ネット検索で見つけたクリーニング業者に連絡した。

火災報知器

法律上、火災報知器は設置義務があるようだ。知りませんでした。勉強になりました。早急に手配します。

火災報知器って1個2,200円なんや。幼馴染の電気屋さんは原価＋工賃5千円でよいというけど、いつもお世話になっているので工賃1万円に上げてもらった。

もし管理会社に丸投げの見積もりをもらう場合、”工賃込みで火災報知器1個1万円！”とかの見積もりが来そうだ。恐ろしい。ちなみに7個くらい設置した。

ガスコンロ

入居前、ガス会社さんにLPボンベ繋いでもらってガス機器は点検してもらったが、なぜか不具合が起きてしまった。

りゅう

キーボックスのカギを使って、空いているときにお任せしていたので、今後は自分も立ち会おうかな。

何はともあれ、再びガス会社さんに点検してもらったところ、火が安定しないとのこと。パーツ修理も難しいようなので、ビルトインコンロごと交換になりました。。

りゅう

約30年間、おそらく一回も交換していないはずなのでこの機会に交換や。

一番安いモデルだが、工賃込み処分費込みで47,500円！めっちゃ安い！ありがたい限りだ。大家さん仲間に紹介していただいたこちらのガス会社の部長さん。彼のおかげで僕は自主管理ができております。

給湯口

給湯口のフタがなく、熱いお湯が噴き出してきて浴槽に浸かれないとのこと。申し訳ない。気付かなかった。同じくガス会社様に手配をお願いしました。

水回りや部屋のクリーニング

問題はクリーニングだ。自分で一生懸命お風呂とキッチンは掃除したが、確かに少し汚さはあった。“一生懸命掃除したかどうか”なんて入居者からしたらどうでもいいのだ。

りゅう

キッチンとお風呂は業者を入れてクリーニングしてもらおう。特殊な洗剤とか機材があると思うのでお任せしよう。

ただ、建具とか壁紙とかクローゼットとかまでクリーニングしてほしいとか言われた。。

慈善活動ではないので、なんでもかんでも対応できない。クリーニング業者と要相談して、家賃1か月分までなら許容しようと思う。

高額家賃(笑)だと中古賃貸でも期待値が高い

2桁万円に迫る、超高額家賃帯(笑)だと、中古物件だとしても期待値がかなり高い。今回廊下と和室以外は全て内装業者を入れてパリッと仕上げてもらった。天井も壁も床も。

トイレ便器も洗面化粧台もキッチン排気口も新品に交換した。

内見したときに仲介業者様の「あとクリーニングしますよ」が、”僕のクリーニング”と”入居者のクリーニング”に乖離があったようだ。新品同様になると想像していたようだ。。

次から内見時の説明は、「内装工事完了後は現状渡し。ただし拭き掃除程度は実施いたします。」という説明に変更しよう。

というか、中古物件の高額家賃帯を狙う作戦は今後やめようかな。やっぱり僕はボロ戸建て買って外はボロいけど中はきれい。家賃は5万円台が一番気持ちいい。

入居者からの目線も高くないので、掃除は自分たちでしてくれる。礼金も更新料もクリーニング費用も取らない戦法の方が、お互いハッピーな気がする。

家賃交渉について

料理ができない・浴槽に浸かれないので、直るまで家賃免除してほしいと連絡をもらった。3口コンロのうち2つは使えるし、お湯はちゃんと出る。追い焚きしなければ浴槽も浸かれる。

ということで、丁重に断った。3往復くらい、長文のやり取りが続いたが、ようやく和解できた。

MVPは、GPT君である。彼はとても優秀で、以下のような適当指示でも完璧な文章を作ってくれた。

りゅう

僕はGPT君のおかげで自主管理ができております。感謝してもしきれません。

自分なら、つい言い訳したり議論で言い負かしたりしたくなる。しかしそこはグッと我慢だ。入居者と言い争ってもいいことはない。相手に共感して相手の怒りが収まって、毎月ちゃんと家賃がもらえれば僕はそれでよい。チクっと嫌なことを言われても、毎月家賃が入ってくれば問題ない。

まとめ：小さな範囲で経験を積んでから、大きくレバレッジをかけていく

何事も初めは小さく始めて、経験を積んでから大きく出よう。規模拡大を急がない。

いきなり1億円のアパート買ってクレーム対応できずに次々と退去して、ローンが返済できないと本当に大変だ。”管理会社がいるから大丈夫でしょ”という態度はあまり好きではない。息を吸うように(法外な)リフォーム代金のマージンを抜かれる。。

このあたりが起きても動じなくなってきたら、僕も次のステージに上がれる気がします。引き続き頑張ります。皆さんも頑張りましょう。あの日の誓いを胸に、僕は勤め人を卒業して独立自営でストレスなく生きていきます。

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こんにちは、りゅうです。

僕はメーカーで働きながら、副業で不動産賃貸業をしています。

りゅう

ゴールは、2032年12月までにキャッシュフロー月90万円を達成すること。あと7年の時間を使う予定です。

中期経営計画と決算報告書を作成し、金融機関回りした結果から、今後の作戦を立てていきます。

金融機関ごとの色が少しずつ見えてきた

飛び込み電話アポで面談できた金融機関一覧です。(※本店所在地が分かってしまうので金融機関・支店名は一部非公開。対面ならお話しできます。)

目的地に到達するためには、ロードマップよりも”コンパス”が必要だ

2032年12月までにキャッシュフロー月90万円という大目標と、その間を埋める中間目標はもちろん設定している。

しかし、「ゴールに到達するには、途中で正しい方向に進んでいるか示すコンパスが必要だ。」と、スティーブン・コヴィー博士が言っていた。

山登りで例えると、ゴールと登山道は決まっている状態。ただ途中で天候が変わったり体調が悪くなったり登山ルートが分岐したら、正しい道順が分かるようにしたい。その役目がコンパスだ。

つまり不動産で言うと、いろんな選択肢がある中で購入の判断基準を固めておきたい。保有物件数や借入残高、現預金などによって都度”買うべき方針”が変わってくる。購入指針として、以下3つを考えた。

個人よりも法人で買う

税率を抑えたい。サラリーマン給与と不動産収入を合算してしまうと、”たいそうなお金持ち“になってしまう。貧乏人を装わないと、たくさん税金・社会保険料を取られてしまう。

りゅう

法人税率は一律だし、会社として税金を払うことはよいことだ。

売却で苦戦しない物件を買う

融資が付きそうだから、利回りが高いから、という理由で安易に物件を買わないように気を付けたい。買いたい病は冷静に対処しよう。

特に、

は基本的には買わない。要注意。

信用棄損をできるだけ減らす

常にバランスシートの考え方を持ち、資産の部と負債の部のバランスに注意したい。

りゅう

買った値段よりも大幅に下回る値段でしか売れなそうな物件に注意する。

例えば、利回り12%で満室築20年に釣られて一棟アパートを買ったが、欠点は一部屋が6帖しかなくて狭い。周りにはきれいで少し広いアパートが建てられた場合、利回り12%満室が維持できなくなり、妄想利回り15%じゃないと売れない。。みたいな場合に気を付けたい。

まとめ：物件はあとから、銀行が先

多くの書籍に書いてあることですが、物件検索はあとから。まずは金融機関開拓を先に行うことが大事だ。融資条件に当てはまる物件だけを狙って探す。

地元の信金は、ほとんど「耐用年数までしか融資できない」と言われた。。

ボロ戸建てを買っていくには、H信用組合で築45年の土地値以下物件か、現金買いの公庫リフォームローンが現実的。

りゅう

ボロ戸建ては今まで通り狙いつつ、本命はオリックス銀行だ。融資期間40-築年数で回るような、築年数20年,利回り9～11%くらいのアパートを検索したい。

頭金2割+諸費用=1,000万円くらいはパッと出せるよう、鬼の節約生活を送りたい。

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