今回は、某不動産サイトでコラムを執筆されている「元地方銀行員大家さん」について紹介します。

プロフィール文を引用↓

以下、感想が続く。

現金のみでボロ戸建てを買って無借金経営、DIYで経費削減し低家賃で入居の長期化

冒頭でプロフィールを引用したが、特筆すべき点は、元銀行員で金融の知識をお持ちにもかかわらず融資を一切使わない点である。

東海地方の田園風景が広がる市街化調整区域の田舎エリアでボロ戸建てを激安で仕入れて、DIYで極力経費を削減し、地域最安値で賃貸に出して入居の長期化を狙うスタイルのようだ。

純資産もキャッシュフローも十分にあるため、融資による一棟アパートに進むかと思いきや、管理の手間や入居サイクルを考えて戸建てを買い進めているとのこと。

一般的なコラムでよく目にする、

そういった、とにかくレバレッジを利かす手法とは真逆で、大変興味を持ちました。

とはいえ、僕とは住んでいるエリアも物件価格も属性も目標も違うので、自分事に当てはめ、自分にとって最適な方法をこのブログにまとめておきたいと思う。

大いに参考にさせていただいていること

自分が後から読み返せるように元記事をリンクしておきます。

財務をよく理解した上で、不動産投資には取り組むべき

業者やセミナー主催者にはめ込まれる形でクソ物件を買わないように気を付けたい。

財務に関する具体的な視点がこちら。

①はBS思考、②はPL思考に関して。

物件をたくさん持っていても、借金が同額であれば、純資産の部の数字が悪くなり、銀行の格付けも悪くなってしまう。

②のPL思考に関しては、借入金返済やその他経費を差し引き、そして減価償却が切れたあとの税金もシミュレーションしておくことが重要だ。

りゅう

「融資の審査が通ったこと」と「その事業が長期的に安全であること」は必ずしもイコールではないので。。。

>>【実践大家コラム】不動産投資は事業であり、経営者になること

>>【実践大家コラム】楽待編集部の「『持たざる者』たちの融資奮闘記」を読んで。

銀行内部でのキャッシュフローの考え方

銀行内部で融資の審査をするときの物件評価(キャッシュフローの計算)について段階ごとに理解できた。

ということで自分も、所有物件の運営経費や返済金、減価償却費をExcelで整理してリアルな通帳の手残りを評価した。

次回買う物件からは、利回りだけでなく、返済金や減価償却費もしっかり事前に計算して予想しておきたい。(激安ボロ戸建ての現金買い手法なら、あんまり細かなシミュレーションしても意味ない気持ちもわかるが、いずれアパート買うときの練習だと思って収支計算は綿密に行っておきたい。)

>>【実践大家コラム】銀行内部でのCFに対する考え方

融資の稟議書

『家賃2割減・金利4%』というような最悪のストレスが重なった場合でも、

• 給与所得
• 他所有物件からの家賃収入
• 現預金残高

から補填可能ということを入念にチェックし、銀行側は貸し倒れしないことを慎重に見極めていることを理解しました。

りゅう

やはり債務超過は×で、資産超過になっており、現金も相当手元に置いてあることが重要だと感じた。

<<【実践大家コラム】元地方銀行員がガチで書くリアルな稟議書

また、稟議書に対する審査役のツッコミ記事も別であり、融資したくなる人とはどんな人か・どんな物件なのか、なんとなく想像できた。

<<【実践大家コラム】前回のリアルな稟議書に対する審査役のエグいツッコミ

融資一発アウトの基準と謝絶に関して

決算書が「明確な債務超過」かつ「現預金が乏しい」と、時価修正した実態バランス表も作れないとのこと。

自己資金をしっかり貯めて、BSを整えることを意識しよう。全借入の1/4～1/2は現金を常に置いておくことを忘れないようにしたい。

<<【実践大家コラム】銀行担当者はどんな案件だと諦めるのか

華やかな家賃年収と、債務償還年数のハードル

詳細は記事を読んでいただきたいが、「アパート24棟167室。家賃年収は約9,000万円。税引前CFで約2,200万円。総借入残高は約6億円に対し、現預金は1,000万円」という人の特集に対し、信用格付けを左右する指標が紹介されていた。

総借入6億円を、税金や大規模修繕引当金を差し引いた返済原資1,500万円で割ると債務償還年数は「40年」になる。15年以内を目指したい。

また、借入してレバレッジをかければ、”目標の家賃年収には”早く到達できるかもしれないが、現金が手元にないと「正常先」と評価されず次の融資は難しいようだ。黒字倒産のリスクも高い。。

また、「借入6億円に対して現預金1,000万円（比率わずか1.6％）となると、流動性の観点から評価を押し上げるのは困難。」とのこと。

短い減価償却期間が終了して、現金の出入りは変わっていないのに税金だけ急増しても死なないよう、財務管理をしておきたい。

りゅう

融資したくなるような理想のBSについて、理解が深まりました。

>>【実践大家コラム】「爆速ハイレバ投資」のリアルな財務リスク

自分は変えようと思ったこと

「元地方銀行員大家さん」のコラムに関して、逆に自分は変えようと思ったことは下記。

個人事業主1本ではなく、法人も作る

りゅう

無借金ボロ戸建て22戸から年間1,400万円の家賃収入があるそうです。率直にすごい。。

個人事業主の青色申告控除で65万円は使えると思いますが、経費も少ないため、かなりの高税率になっているとのこと。サラリーマン給与手取り30万円にONされるので、おそらく最高税率？稼いだお金の半分税金で持ってかれると思うとげんなりします。。

ということで僕は累進課税ではなく一律の法人税にすべく法人を設立した。不動産賃貸業で独立したいのもあるので、将来自分に払う給与を自分で決めて社会保険料をコントロールしたい狙いもある。

>>【実践大家コラム】「帳簿上の利益」と車両投資

適切な範囲でレバレッジを活用

完全無借金経営をするとして、元手たったの500万円では、ボロ戸建て1,2戸買ったら必ず1,2年はストップしてしまう。。

10年計画で勤め人卒業を目指すので、自己資本比率と相談しながら主に公庫で融資を受けていきたい。

市街化区域の300万円ボロ戸建て

「元地方銀行員大家さん」は、「坪単価10万円を切るような、周り一面に田園風景が広がる市街化調整区域の田舎町」でボロ戸建てを買っているとのこと。

自分がドミナントしていきたいエリアは兵庫県の加古川市～神戸市の沿線沿い。

当然、市街化区域になるし、ボロい戸建てでも安くて300万円前後はかかる。ほどほどにぼろいボロ戸建てを買って最低限住めるように改造して、ほどほどの家賃で回していこうと思う。少しずつ業者さんから「紹介案件」が増えたらいいなと思う。

>>【実践大家コラム】コラムに惑わされない！自分に合った「絶対負けない」投資法

では、どんなBSを作っていくか

「元地方銀行員大家さん」のコラムを読んで、銀行内部の考え方に関して大変勉強になりました。

りゅう

ボロ戸建ての現金買いをしていけば、倒産する確率は極めて低くなるが、すぐ手元資金がなくなり次の物件が買えない。。

僕はやはり”適切な範囲”でレバレッジをかけたい。では自分の場合はどんなBSを作っていくか？コラム内で紹介されていた指標を整理していこう。

>>【実践大家コラム】プロパー融資の金利交渉で銀行が重視する財務基準

ボロ戸建てを買う時も、「最悪現金で決済できますが、融資打診したいので1か月お時間いただけませんか？契約と手付金は今週中でも大丈夫です」と言って、まずは公庫に物件代金の融資打診をしようと思う。

ダメだったとしても、修繕の領収書を持っていってリフォームローンは狙っていくつもり。

まとめ：ローン返済で頭を抱えて夜眠れなくなることは避ける

5千万円の築浅アパートを表面利回り7%で買ったとして、思ったより、

• 空室が多い
• 金利負担が増える
• 管理費が高い

などで資金繰りに頭を悩ませたくない。夜安心してぐっすりと眠りたい。

とはいえ、あと9年でCF月90万円を達成し勤め人卒業したいので、現金500万円を有効に使いたい。自己資本比率や債務償還年数を加味しながら常にBSを見つつ、適切な範囲でレバレッジをかけていきたいと思う。

りゅう

人によって許容できる返済比率や返済期間は違うので、よく自分の人生と相談して無理のない範囲で頑張りたいと思う。

多少利回りが低くても、長期間保有することでカバーしていきたい。

今回は気合の入った長文になってしまったが、融資に対する銀行員の考え方が学べるので、ぜひ「元地方銀行員大家さん」の元記事を読んでほしい。僕は今2周目に入った。

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こんにちは、りゅうです。僕は大阪でメーカーに勤めながら、副業で不動産賃貸業もしています。

まだ物件も戸建て4つなので管理にそこまで苦労はしていないのですが、売却があったり退去からの入居付け2巡目があったりと、少し動きがあります。

りゅう

写真を都度たくさん撮るのですが、時系列にただ並んだ写真は、とても管理できているとは言えない。。

そこで今回は不動産関係の書類や写真をどう整理するか、考えていきます。

不動産関係の書類保管は、クラウド容量との戦い

日常生活でもスマホの中身でも、モノが煩雑に溢れているとムズムズする。しっかり整えたくなります。

とはいえ、あまりランニングコストはかけたくない。。

現在のデータ管理運用と課題

現在は、Googleドライブの無料(15GB)に不動産関係のデータを全部入れているが、写真と動画の容量圧迫具合がひどい。

りゅう

かと言ってGoogleドライブ100GBに月290円課金するのもなんだか嫌だなぁという感じ。

Googleの都合で突然値上げされても受け入れるしかないのが癪だ。大事なデータを人質に取られている気がする。

そういえば僕は、ブログ畑から”こっち”に来たんだった

僕の副業のルーツは、初手から不動産ではなくて、ブログ・アフィリエイトから始まっています。

その時からConoHaサーバーを使っているが、500GB中たったの2GBしか使ってないじゃないか！！(怒)もったいない。。

3.5万円 (3年契約)で500GBのConoHaサーバーを写真管理ツールとして利用できないかというのが今回の取り組み内容です。

Nextcloudという神ソフトウェアをConoHaサーバーにインストール

ジミニーに「すでに500GBサーバーを契約しているが、写真保管用のクラウドアプリを自作できないか？」と聞いたところ、「Nextcloudを使えば簡単だよ」と教えてくれました。

早速作業を開始。

内容は小難しいけど作業は簡単だった

ConoHaサーバーの設定画面で、サブドメインとデータベースを作成。Nextcloud公式から拾ってきた.phpファイルをConoHaサーバーにアップロード。

ユーザー名とパスワードを設定し何やかんや設定を進めると、ものの2時間くらいで自作大容量クラウドアプリが完成した。

スマホからも操作可能！

GoogleドライブとNextcloudの比較

①言わずもがな500GBも使えるのは最高だ。内見動画も容量を気にせずどんどん保存できる。

②iPhoneの写真アプリからNextcloudにアップロードするときに、撮影した日付を元に写真名称を自動変換してくれる。

「YY-MM-DD_hh-mm +通し番号」

にしたので、今日アップロードしたとしても、「23-03-19_01-24 3324.jpg」とかになる。いつの写真か分かるのが何かと便利だ。

③名称順にリスト表示もできるしアイコン表示にもできて、写真が見やすい。

④また、階層ごとにリスト表示させるのかアイコン表示させるのかも個別で選べるのがいい。Googleドライブは、リスト表示かアイコン表示のどちらかに統一されてしまう。少し不便だった。

⑤ NextcloudはExcelやパワポなども保存できるが、編集ができない(？)ため、写真・動画以外はこれまで通り無料Googleドライブに入れておいて管理しよう。

デスクトップ版GoogleドライブをPCに入れているので、エクスプローラから直接Googleドライブの書類を開いて編集できる。

今後の写真保存フロー

これにて一件落着。所有物件のリフォーム前後や入退去前後、また内見時にはiPhoneでたくさん写真や動画を撮っておく。

家に帰ったら、とりあえず全部の写真をNextcloudアプリにフォルダーを作ってアップロードする。(自動アップロード機能をオンにしたら、iPhoneで撮った写真が全てNextcloudに自動で入るが、不動産に関係ない写真もあるので、そこは手動にする。)

iPhoneの写真アプリ側は、何枚かはそのまま置いときつつ、大半は削除。iCloudは50GB以内に収めよう。

もっと便利にできないのか

ジミニーに相談したところ、面白そうなアイデアをもらった。

① 図面ピン留め＆タイムライン管理

→間取り図面にピンがあって、それをクリックすると時系列に写真が見れる機能。リフォーム前後や、入退去前後が一目瞭然で分かる。

前者は、根太や石膏ボードなどの「下地」がどのように施工したか、数年経ってもすぐに分かる。後者は、原状回復費用を請求するときに活用できそうだ。

② リフォーム・設備管理に特化した「AI自動認識＆台帳化」

→エアコンや給湯器、ガスコンロ、トイレ便器などの設備の型番シールを自動で認識して台帳にしてくれる機能。業者に発注するとき、型式がすぐに分かれば便利そう。

③火災保険申請

→ 火災保険申請時に必要な写真を抽出して自動でPDF書類をアウトプットしてくれる機能。

この辺りからは、既存のNextcloudアプリだけでは難しい。ジミニー的にはプログラミングに挑戦すればできるかもと言っているので、また気が向いたらしてみようと思う。

データ保存系サブスクのランニングコストは、できるだけ小さくしたい

先日もiCloudが値上げするという通達があった。50GBで月150円だったのが、月180円になるらしい。以前は月130円だった気がする。

りゅう

一度快適なツールを使うと、値上げがあっても受けざるを得ない。これが地味にストレスだ。

大切な仕事のデータを人質に取られている感が癪だ。

一方でApple MusicやNetflix、mineoにも課金しているが、音楽や映画、スマホ通信は他にもサービスがあるので、今後値上げの通知が来たら他社も吟味する選択肢がある。

まとめ：お金持ちは、マイナスのキャッシュフローを積み上げない！

ConoHaサーバーやNextcloudの話はどうでもよくて、1番伝えたいことは、安易にマイナスのキャッシュフローを積み上げないことが大切だということだ。

小さなマイナスのキャッシュフローは生活に浸透し、気づけば抜け出せなくなる。(僕の場合はiCloud50GBがそれ)

他社都合で値上げ通知が来ても拒否できなくなるのがストレスだ。

無利子だとしても、iPhoneの分割払いも良くない。20万円の長期借入金があるのに、流動資産がそこにまだあるように見えてしまうのが良くない。。

そして僕は、賃貸住居というサブスク商品を資本主義世界に仕掛けて、プラスのキャッシュフローを太く育てていこうと思う。

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こんにちは、りゅうです。僕は勤め人をしながら兵庫県の南でボロ戸建て賃貸業もしています。

りゅう

最近は所有物件1戸売却や退去立会い1件などがありましたが、それ以外はなんにもしてません。4ヶ月間なにもしていません。

というのも、育児に追われる生活を毎日送っており、21時に完全就寝するような生活リズムの変わりよう。

そこで今回は、0歳児育児×不動産について感じたことを書きたいと思います。

①育児してても入金される家賃の安定感は半端ない！

やっててよかった不動産！(過去に頑張ったので、)今月の労働時間がゼロでも大学生のアルバイト代以上の家賃が毎月きっちり入金されて気持ち良すぎる。

育児休暇中は国から給料の2/3支給されるルールだが、入金タイミングは4〜6ヶ月くらい遅れる。

育休手当てが入ってこない期間が4ヶ月ほど続いたが、家賃は毎月淡々と積み上がっている。ありがたい。

②赤ちゃん抱えながらでも、既存物件数戸の管理くらいは容易だ

不動産は自動化しやすいビジネスモデルなので、赤ちゃん抱えながらでも既存物件の管理に関しては電話1本で対応できた。

しかも基本は自宅で完結できている。売却や退去立会い、賃貸募集など要所要所だけ現地に行って人と会って仕事を進めた。

対してインフルエンサー商売やウーバーイーツのような自分で動く系の副業だと、赤ちゃんが生まれると時間取れずで思い通りにいかんやろな。不動産を選択して本当に良かった。

③規模拡大を急がないことにした

新規物件購入はいったんストップ。規模拡大を急がない。

歩きだして喋りだすくらいまでは、新規物件買ってDIYはちょっと休憩かな。(2027年夏くらいまでは確実にストップかな、早く和室の洋室化でもして家賃増やしたいが…)

ところで、大人1人で赤ちゃん2人見るのは、マジでキツい。俺でも3時間面倒見るのが限界…ちなみに双子育児で鍛えられたので今の俺レベルだと、赤ちゃん1人だけならワンオペ1日育児も余裕だ。

りゅう

時間が経つだけで何も労働していないのに財務が改善されていく。

④レバレッジは安心・安全な範囲でのみ使用したい

生活防衛資金を厚めにしようと思う、レバレッジは安心・安全な範囲内でのみ使おう！

りゅう

不動産の借入と言えど、借金は借金。退去が発生すれば、自分の給与所得から補填しないといけない。

以前サラリーマン与信を使った不動産融資を個人で組んだが、今後はレバレッジはよく考えて使用したい。サラリーマン与信を使った融資は、決算書に対して評価しているのではなく、属性を見ているだけだ。

これまで給与と家賃からの収入は物件購入とリフォーム部材代にしてきた。一時的に現金20万円しかなかったこともある。あまりにも危険すぎるなと思う、単身かつ20代だったから為せた荒技だ。

財務の安全性について深い理解がないまま、オリックス銀行で5千万円とか借入しなくて本当に良かった。

一棟アパートを買おうか迷っていた時は、”金利と返済期間と返済比率”しか気にしていなかった。減価償却が切れたあとに複数退去して大規模修繕が重なっても安全に回るかどうかを真剣に考えていなかった。反省だ。

⑤赤ちゃんが生まれてからは、より手離れがよい不動産を持ちたいと思った

客付けまで辿り着いたボロ戸建ては、手離れ良くて管理が楽だ、これからもボロ戸建てを続けたい。

入居者からのクレーム問い合わせが急に来るのは結構めんどい。

設備故障くらいなら、各業者さんへ電話すればオッケーだが、入居者間のトラブルはめんどい。騒音問題、ゴミ捨てマナー、喫煙、2階から1階への漏水など。

育児もあるので突発対応をなるべく減らしたい。手離れがよい不動産が欲しい。仕上げたボロ戸建てがやっぱいいな！

0歳児育児の所感

ここからは不動産に限らず、0歳児育児の所感を書いていきます。

①赤ちゃんグッズにお金めっちゃいるかと思っていたらそうでもない

大きなイニシャルコスト(ベビーカー、チャイルドシート、抱っこひも、布団、大型おもちゃ)は親族がくれたお祝いで全然足りた(メルカリで中古探す努力くらいはしたが)

※ブランドもの好きの親は除く

ランニングコストは、ミルク2万円/月、オムツ1.5万円、お尻拭きや乳液など3千円/月、均して洋服3千円/月くらいなもんだ。ちなみに双子でこの値段だ、1人ならこれの半分。しかも国から児童手当月1.5万円×2人＝3万円もらえる。偶数月に合計して6万円もらえる。

高校とか大学入学したらまたお金が必要だが、、それはまた別のお話

②「育児、勤め仕事、不動産賃貸業」どれが大変？ストレスは？

不動産賃貸業がダントツで楽だし、ストレスも感じない。

育児と勤め仕事は、時と場合によりけり。

深夜に夜泣きがひどく抱っこしても寝ない時のストレスは半端ない。勤め仕事の数日分のストレスだ。しかも育児をしても給料はもらえない。

座り仕事のパソコンカタカタする系の勤め仕事は、基本的には楽。たまに上司に報告する時にチクっと嫌なこと言われる程度だ。

在宅もできて家賃補助もあって年収600万円超えるなら、全然こなせる。

給料がもらえるというオプションがあるから育児と比べてストレスが低く感じるのかもしれない。給料なしで勤め仕事をすると思うと、えぐいストレスを感じるだろう。

育児・勤め仕事に比べて自分の不動産賃貸業は、物件検索や内見も楽しいし、リフォームはもちろん楽しいし、客付けが決まって家賃が振り込まれた時は最高に気持ちいい。

不動産業者や近隣のおばあちゃんたちと会話するのも楽しい。

領収書まとめなど経理作業も実は苦にならない。融資面談に向けた資料作成も得意だ。

めんどくさいと感じるのは残置物撤去や端材処分くらい。

まとめ: 不動産と育児は相性がいい

リフォーム期間を除けば、育児しながらでも不動産賃貸業は回せる。(リフォーム自体も業者にお願いしてもいいが、自分でしたいw)

退去後の客付けはいつもの賃貸仲介業者さんにお願いしてそろそろ決まりそうだし、給湯器とコンロの工事もいつものLPガス会社に丸投げできる。

のんびり赤ちゃんたちにミルクでもあげつつ、物件検索と賃貸物件は毎日見て相場感を養っていこう。

最後に:”育児本”から育児方針は考えない

1歳になるまでに注意すべきことがまとまっている本は1冊買って参考にしているが、子どものしつけ本は読まないことにした。なぜなら、子育ての枝葉に相当する内容だから。

どういう家庭にしたいかをまず考え、そこから必要なことを実行していくつもり。

「7つの習慣-ファミリー-」は600ページあって読むの大変だが、この1冊で育児の知識は足りるかな。半年に及ぶ長い休み期間にこの本を読破したいと思う。

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こんにちは、りゅうです。

僕はメーカーに勤務しながら副業で不動産賃貸業をしています。

2032年12月までにCF月90万円を達成し、勤め人を卒業することが大目標。

どうやったら目標を達成できるか日々考えているのですが、2026年現在の作戦変更内容を整理しておきたいと思います。

5号物件も、アパート一棟ではなく戸建てを狙おう

このブログの7章で書いている通り、アパート一棟を買うか戸建てを買うか、散々考えてきましたが、自分の生活状況にも変化があり、5号物件も戸建てにしようと考えました。

考えたことを整理しておこうと思います。

2026年5月時点での状況↓

①今後住宅ローンを組みたいため、直近でオリックス銀行が使えなくなった

3～5年後に住宅ローンで自宅を購入したいため、個人での借入を増やさないようにしようと思う。

勤め人の属性を活かしてオリックス銀行から法人で借入したいなと思っていたが、どうも代表者の連帯保証を取られるらしい…なのでオリックス銀行はとうぶん利用できない。

りゅう

頭金を貯めている途中だったというのもあるが、オリックス銀行で何千万円も借入しなくてよかった。自宅が買えなくなるところだった。

ちなみに3行ほど住宅ローン仮審査をお願いしてみたが、個人の不動産ローンが多いため謝絶された。。

ちなみに今すぐ自宅を購入しないのは、勤め先の借上社宅制度によって、あと6年間は毎月家賃が5万円ほど浮くから。(強い)

②金利上昇局面で、収支が合うアパートがそもそも少ない

アパート収支計算.xlsxファイル

アパートは買わないとはいえ、相場観を身に着ける必要があるので、よさげなアパートがあれば日々収支計算をしている。

ただ、阪神沿線エリアの5千万円以下・築20年前後のアパートで、利回り10%超えてくる物件なんてほとんど見たことがない…(姫路エリアではたまに見る)

先日も神戸市で利回り8%のアパートが出ていたが、5年間隔で家賃下落や空室、修繕や金利上昇を織り込んでシミュレーションしてもびっくりするくらい数字が合わない。。

りゅう

しがぎんじゃなくてオリックス目線で考えているので、融資期間(40-築年数)で回る物件はなかなかない。

そりゃ融資期間(50-築年数)のしがぎんを使えば、見かけ上キャッシュフローは出るけど、オリックスは使えなくなるし、個人の所得が1千万円を優に超え、めっちゃ税金・社会保険料を払わないといけないのが癪だ。

金利も上昇しているし、表面で利回り8%程度のアパートなんか買うのやめておこう。“買わないこと”を選択して他に集中することが大事だ。

(アパート購入しようと思ったら、ネットに出る前の物件を足を使って探さないとだめだな…)

③H信用組合か公庫リフォームローンでボロ戸建てを仕入れたい

住宅ローンを3～5年後に使いたいため、今は個人の与信を汚したくない。。法人にボロ戸建てを入れて、決算内容を整えていこう！

兵庫県のH信用組合で築50年以下・路線価価格以下のボロ戸建てを探そう。または現金で買って公庫でリフォームローンをお願いしよう。法人の創業融資も相談に行っておきたい。遵法性が守られていることは大前提。

赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインド変化について

そもそもなんで急に自宅が欲しくなったかというと、先日赤ちゃんが生まれたから。(しかも双子！)

せっかくなので、赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインドの変化もメモしておこうと思う。

①騒音問題のため、木造アパートには住みたくない

赤ちゃんは本当によく泣き叫ぶ。テレビの音が聞こえないくらい叫ぶ。真夜中はとても泣き声が響く。

現在僕は、積水ハウスのRC造マンションに(格安で)住めているが、防音性がイイ。騒音によるストレスやトラブルはほとんどない。

対して僕が狙っている一棟物件というのは、ファミリー向けの木造アパートだ。(固定資産税が安い、エレベーターがないため修繕費も安いなどの理由で)

ただ赤ちゃんが生まれた家庭にとって、個人的には築20年前後の木造アパートには住みたくない。。赤ちゃんの泣き声や歩きまわる足音で騒音トラブルが絶対起きるわ。。

(学生時代～社会人の約10年間で、5つも賃貸物件に住んだことがあるので、色々なトラブルを経験した。消費者としても、十分に気持ちが分かる。)

りゅう

融資が付くから、レバレッジが利くから、ファミリー向け間取りで広いから、という理由だけでアパートは怖くて買えないなと思った。

(若いカップル向けアパートはアリかなとずっと思っていたが、お別れや結婚、出産等で意外と退去サイクルが短いかもしれない。)

②50m2の2LDKに4人家族は狭すぎる

今の賃貸マンションは、2LDKの約50m2だが、赤ちゃんが生まれると意外と狭く感じる。新たに赤ちゃん用ベットやマットが必要だし、玄関にはベビーカーを置いている。

これからもっと大きくなることを考えると、4LDKの100m2くらい欲しい。

つまり赤ちゃんが生まれた若い夫婦は、近々自宅を購入したくなるだろうなと、ひしひしと感じた。2LDKの木造アパートで3年サイクルくらいで退去されると、修繕コストが重く感じる。

それなら、8～10帖くらいある1LDKで、エリートサラリーマン向けの単身アパートの方がいいのではと思っているが、中古で1LDKは少ない。建築される単身用アパートの多くの間取りは1R6帖だ。さすがに田舎エリアで1R6帖は競争力が弱い。

③ベビーカーがあるのでエレベーターなし物件は住めない

赤ちゃんが生まれると、ベビーカーを買う。今のマンションはエレベーターがあるので問題ないのだが、木造アパートの2階に住んでいると考えるとめっちゃストレス溜まるだろうなと思った。しかも、よくベビーカーを使うのは女性だ。

とはいえ1階は防犯的にも害虫的にも湿気的にもあまり住みたくない。(大学生のころ1階に住んでいたことがあるが、洗濯物を干すとき通行人と目が合うのが嫌になって引っ越したことがある。虫もよく入ってくる。)

やっぱりお金があるなら木造アパートには住みたくない、RC造のマンション一択だ。

まとめると、木造アパートに住んでいて赤ちゃんが生まれたら、自宅を購入するかエレベーターがあるRCマンションに引っ越す。

2026年～2030年ごろまでの動き方について

あと6年間も家賃補助が月5万円使えるのは捨てがたい。住宅ローンを通すまでの数年間は、個人の与信は削らないようにする。法人側で買おう。

子どものお世話でもしつつ、節約生活を続けて、年に1戸くらい戸建てを仕入れていこう。

僕もついに30代突入だが、まだギリギリ20代。大失敗して負のレバレッジがかかることだけは避けたい。絶対勝てる勝負を淡々と続けていこう。

まとめ：もっと金を稼ぎたいと、改めて強く思った

赤ちゃんの匂いはとてもいい。ずっと嗅いでいられる。最近表情も出てきて、一段と可愛くなった。しかもダブルだ。

“普通”の男にとっては当たり前すぎることだが、もっと金を稼ぎたいと純粋に思った。物価高や税金高で子育てのお金がないから子どもは産めないというのが並の人間の世論らしいが、そんな甘っちょろい考えでは文字通り淘汰される。

人より金を稼いで子孫繫栄に努めようと思う、ただ勤め人だけでは苦しいので”工夫が必要”なのは言うまでもない。。

独身なら勤め人卒業まで5年間くらいでいけるかもと思ったが、状況が変わったので、目標期間を調整し、無理なく確実に勤め人を卒業する。

もう少し大きくなったら、子どもたちと物件に入って、ペンキ塗ったりクロス貼ったりしたいなと思う。

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