こんにちは、りゅうです。僕は勤め人をしながら兵庫県の南でボロ戸建て賃貸業もしています。

りゅう

最近は所有物件1戸売却や退去立会い1件などがありましたが、それ以外はなんにもしてません。4ヶ月間なにもしていません。

というのも、育児に追われる生活を毎日送っており、21時に完全就寝するような生活リズムの変わりよう。

そこで今回は、0歳児育児×不動産について感じたことを書きたいと思います。

①育児してても入金される家賃の安定感は半端ない！

やっててよかった不動産！(過去に頑張ったので、)今月の労働時間がゼロでも大学生のアルバイト代以上の家賃が毎月きっちり入金されて気持ち良すぎる。

育児休暇中は国から給料の2/3支給されるルールだが、入金タイミングは4〜6ヶ月くらい遅れる。

育休手当てが入ってこない期間が4ヶ月ほど続いたが、家賃は毎月淡々と積み上がっている。ありがたい。

②赤ちゃん抱えながらでも、既存物件数戸の管理くらいは容易だ

不動産は自動化しやすいビジネスモデルなので、赤ちゃん抱えながらでも既存物件の管理に関しては電話1本で対応できた。

しかも基本は自宅で完結できている。売却や退去立会い、賃貸募集など要所要所だけ現地に行って人と会って仕事を進めた。

対してインフルエンサー商売やウーバーイーツのような自分で動く系の副業だと、赤ちゃんが生まれると時間取れずで思い通りにいかんやろな。不動産を選択して本当に良かった。

③規模拡大を急がないことにした

新規物件購入はいったんストップ。規模拡大を急がない。

歩きだして喋りだすくらいまでは、新規物件買ってDIYはちょっと休憩かな。(2027年夏くらいまでは確実にストップかな、早く和室の洋室化でもして家賃増やしたいが…)

ところで、大人1人で赤ちゃん2人見るのは、マジでキツい。俺でも3時間面倒見るのが限界…ちなみに双子育児で鍛えられたので今の俺レベルだと、赤ちゃん1人だけならワンオペ1日育児も余裕だ。

りゅう

時間が経つだけで何も労働していないのに財務が改善されていく。

④レバレッジは安心・安全な範囲でのみ使用したい

生活防衛資金を厚めにしようと思う、レバレッジは安心・安全な範囲内でのみ使おう！

りゅう

不動産の借入と言えど、借金は借金。退去が発生すれば、自分の給与所得から補填しないといけない。

以前サラリーマン与信を使った不動産融資を個人で組んだが、今後はレバレッジはよく考えて使用したい。サラリーマン与信を使った融資は、決算書に対して評価しているのではなく、属性を見ているだけだ。

これまで給与と家賃からの収入は物件購入とリフォーム部材代にしてきた。一時的に現金20万円しかなかったこともある。あまりにも危険すぎるなと思う、単身かつ20代だったから為せた荒技だ。

財務の安全性について深い理解がないまま、オリックス銀行で5千万円とか借入しなくて本当に良かった。

一棟アパートを買おうか迷っていた時は、”金利と返済期間と返済比率”しか気にしていなかった。減価償却が切れたあとに複数退去して大規模修繕が重なっても安全に回るかどうかを真剣に考えていなかった。反省だ。

⑤赤ちゃんが生まれてからは、より手離れがよい不動産を持ちたいと思った

客付けまで辿り着いたボロ戸建ては、手離れ良くて管理が楽だ、これからもボロ戸建てを続けたい。

入居者からのクレーム問い合わせが急に来るのは結構めんどい。

設備故障くらいなら、各業者さんへ電話すればオッケーだが、入居者間のトラブルはめんどい。騒音問題、ゴミ捨てマナー、喫煙、2階から1階への漏水など。

育児もあるので突発対応をなるべく減らしたい。手離れがよい不動産が欲しい。仕上げたボロ戸建てがやっぱいいな！

0歳児育児の所感

ここからは不動産に限らず、0歳児育児の所感を書いていきます。

①赤ちゃんグッズにお金めっちゃいるかと思っていたらそうでもない

大きなイニシャルコスト(ベビーカー、チャイルドシート、抱っこひも、布団、大型おもちゃ)は親族がくれたお祝いで全然足りた(メルカリで中古探す努力くらいはしたが)

※ブランドもの好きの親は除く

ランニングコストは、ミルク2万円/月、オムツ1.5万円、お尻拭きや乳液など3千円/月、均して洋服3千円/月くらいなもんだ。ちなみに双子でこの値段だ、1人ならこれの半分。しかも国から児童手当月1.5万円×2人＝3万円もらえる。偶数月に合計して6万円もらえる。

高校とか大学入学したらまたお金が必要だが、、それはまた別のお話

②「育児、勤め仕事、不動産賃貸業」どれが大変？ストレスは？

不動産賃貸業がダントツで楽だし、ストレスも感じない。

育児と勤め仕事は、時と場合によりけり。

深夜に夜泣きがひどく抱っこしても寝ない時のストレスは半端ない。勤め仕事の数日分のストレスだ。しかも育児をしても給料はもらえない。

座り仕事のパソコンカタカタする系の勤め仕事は、基本的には楽。たまに上司に報告する時にチクっと嫌なこと言われる程度だ。

在宅もできて家賃補助もあって年収600万円超えるなら、全然こなせる。

給料がもらえるというオプションがあるから育児と比べてストレスが低く感じるのかもしれない。給料なしで勤め仕事をすると思うと、えぐいストレスを感じるだろう。

育児・勤め仕事に比べて自分の不動産賃貸業は、物件検索や内見も楽しいし、リフォームはもちろん楽しいし、客付けが決まって家賃が振り込まれた時は最高に気持ちいい。

不動産業者や近隣のおばあちゃんたちと会話するのも楽しい。

領収書まとめなど経理作業も実は苦にならない。融資面談に向けた資料作成も得意だ。

めんどくさいと感じるのは残置物撤去や端材処分くらい。

まとめ: 不動産と育児は相性がいい

リフォーム期間を除けば、育児しながらでも不動産賃貸業は回せる。(リフォーム自体も業者にお願いしてもいいが、自分でしたいw)

退去後の客付けはいつもの賃貸仲介業者さんにお願いしてそろそろ決まりそうだし、給湯器とコンロの工事もいつものLPガス会社に丸投げできる。

のんびり赤ちゃんたちにミルクでもあげつつ、物件検索と賃貸物件は毎日見て相場感を養っていこう。

最後に:”育児本”から育児方針は考えない

1歳になるまでに注意すべきことがまとまっている本は1冊買って参考にしているが、子どものしつけ本は読まないことにした。なぜなら、子育ての枝葉に相当する内容だから。

どういう家庭にしたいかをまず考え、そこから必要なことを実行していくつもり。

「7つの習慣-ファミリー-」は600ページあって読むの大変だが、この1冊で育児の知識は足りるかな。半年に及ぶ長い休み期間にこの本を読破したいと思う。

Copyright © 2026 りゅうの不動産ブログ All Rights Reserved.

こんにちは、りゅうです。

僕はメーカーに勤務しながら副業で不動産賃貸業をしています。

2032年12月までにCF月90万円を達成し、勤め人を卒業することが大目標。

どうやったら目標を達成できるか日々考えているのですが、2026年現在の作戦変更内容を整理しておきたいと思います。

5号物件も、アパート一棟ではなく戸建てを狙おう

このブログの7章で書いている通り、アパート一棟を買うか戸建てを買うか、散々考えてきましたが、自分の生活状況にも変化があり、5号物件も戸建てにしようと考えました。

考えたことを整理しておこうと思います。

2026年5月時点での状況↓

①今後住宅ローンを組みたいため、直近でオリックス銀行が使えなくなった

3～5年後に住宅ローンで自宅を購入したいため、個人での借入を増やさないようにしようと思う。

勤め人の属性を活かしてオリックス銀行から法人で借入したいなと思っていたが、どうも代表者の連帯保証を取られるらしい…なのでオリックス銀行はとうぶん利用できない。

りゅう

頭金を貯めている途中だったというのもあるが、オリックス銀行で何千万円も借入しなくてよかった。自宅が買えなくなるところだった。

ちなみに3行ほど住宅ローン仮審査をお願いしてみたが、個人の不動産ローンが多いため謝絶された。。

ちなみに今すぐ自宅を購入しないのは、勤め先の借上社宅制度によって、あと6年間は毎月家賃が5万円ほど浮くから。(強い)

②金利上昇局面で、収支が合うアパートがそもそも少ない

アパート収支計算.xlsxファイル

アパートは買わないとはいえ、相場観を身に着ける必要があるので、よさげなアパートがあれば日々収支計算をしている。

ただ、阪神沿線エリアの5千万円以下・築20年前後のアパートで、利回り10%超えてくる物件なんてほとんど見たことがない…(姫路エリアではたまに見る)

先日も神戸市で利回り8%のアパートが出ていたが、5年間隔で家賃下落や空室、修繕や金利上昇を織り込んでシミュレーションしてもびっくりするくらい数字が合わない。。

りゅう

しがぎんじゃなくてオリックス目線で考えているので、融資期間(40-築年数)で回る物件はなかなかない。

そりゃ融資期間(50-築年数)のしがぎんを使えば、見かけ上キャッシュフローは出るけど、オリックスは使えなくなるし、個人の所得が1千万円を優に超え、めっちゃ税金・社会保険料を払わないといけないのが癪だ。

金利も上昇しているし、表面で利回り8%程度のアパートなんか買うのやめておこう。“買わないこと”を選択して他に集中することが大事だ。

(アパート購入しようと思ったら、ネットに出る前の物件を足を使って探さないとだめだな…)

③H信用組合か公庫リフォームローンでボロ戸建てを仕入れたい

住宅ローンを3～5年後に使いたいため、今は個人の与信を汚したくない。。法人にボロ戸建てを入れて、決算内容を整えていこう！

兵庫県のH信用組合で築50年以下・路線価価格以下のボロ戸建てを探そう。または現金で買って公庫でリフォームローンをお願いしよう。法人の創業融資も相談に行っておきたい。遵法性が守られていることは大前提。

赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインド変化について

そもそもなんで急に自宅が欲しくなったかというと、先日赤ちゃんが生まれたから。(しかも双子！)

せっかくなので、赤ちゃんが生まれたことによる不動産へのマインドの変化もメモしておこうと思う。

①騒音問題のため、木造アパートには住みたくない

赤ちゃんは本当によく泣き叫ぶ。テレビの音が聞こえないくらい叫ぶ。真夜中はとても泣き声が響く。

現在僕は、積水ハウスのRC造マンションに(格安で)住めているが、防音性がイイ。騒音によるストレスやトラブルはほとんどない。

対して僕が狙っている一棟物件というのは、ファミリー向けの木造アパートだ。(固定資産税が安い、エレベーターがないため修繕費も安いなどの理由で)

ただ赤ちゃんが生まれた家庭にとって、個人的には築20年前後の木造アパートには住みたくない。。赤ちゃんの泣き声や歩きまわる足音で騒音トラブルが絶対起きるわ。。

(学生時代～社会人の約10年間で、5つも賃貸物件に住んだことがあるので、色々なトラブルを経験した。消費者としても、十分に気持ちが分かる。)

りゅう

融資が付くから、レバレッジが利くから、ファミリー向け間取りで広いから、という理由だけでアパートは怖くて買えないなと思った。

(若いカップル向けアパートはアリかなとずっと思っていたが、お別れや結婚、出産等で意外と退去サイクルが短いかもしれない。)

②50m2の2LDKに4人家族は狭すぎる

今の賃貸マンションは、2LDKの約50m2だが、赤ちゃんが生まれると意外と狭く感じる。新たに赤ちゃん用ベットやマットが必要だし、玄関にはベビーカーを置いている。

これからもっと大きくなることを考えると、4LDKの100m2くらい欲しい。

つまり赤ちゃんが生まれた若い夫婦は、近々自宅を購入したくなるだろうなと、ひしひしと感じた。2LDKの木造アパートで3年サイクルくらいで退去されると、修繕コストが重く感じる。

それなら、8～10帖くらいある1LDKで、エリートサラリーマン向けの単身アパートの方がいいのではと思っているが、中古で1LDKは少ない。建築される単身用アパートの多くの間取りは1R6帖だ。さすがに田舎エリアで1R6帖は競争力が弱い。

③ベビーカーがあるのでエレベーターなし物件は住めない

赤ちゃんが生まれると、ベビーカーを買う。今のマンションはエレベーターがあるので問題ないのだが、木造アパートの2階に住んでいると考えるとめっちゃストレス溜まるだろうなと思った。しかも、よくベビーカーを使うのは女性だ。

とはいえ1階は防犯的にも害虫的にも湿気的にもあまり住みたくない。(大学生のころ1階に住んでいたことがあるが、洗濯物を干すとき通行人と目が合うのが嫌になって引っ越したことがある。虫もよく入ってくる。)

やっぱりお金があるなら木造アパートには住みたくない、RC造のマンション一択だ。

まとめると、木造アパートに住んでいて赤ちゃんが生まれたら、自宅を購入するかエレベーターがあるRCマンションに引っ越す。

2026年～2030年ごろまでの動き方について

あと6年間も家賃補助が月5万円使えるのは捨てがたい。住宅ローンを通すまでの数年間は、個人の与信は削らないようにする。法人側で買おう。

子どものお世話でもしつつ、節約生活を続けて、年に1戸くらい戸建てを仕入れていこう。

僕もついに30代突入だが、まだギリギリ20代。大失敗して負のレバレッジがかかることだけは避けたい。絶対勝てる勝負を淡々と続けていこう。

まとめ：もっと金を稼ぎたいと、改めて強く思った

赤ちゃんの匂いはとてもいい。ずっと嗅いでいられる。最近表情も出てきて、一段と可愛くなった。しかもダブルだ。

“普通”の男にとっては当たり前すぎることだが、もっと金を稼ぎたいと純粋に思った。物価高や税金高で子育てのお金がないから子どもは産めないというのが並の人間の世論らしいが、そんな甘っちょろい考えでは文字通り淘汰される。

人より金を稼いで子孫繫栄に努めようと思う、ただ勤め人だけでは苦しいので”工夫が必要”なのは言うまでもない。。

独身なら勤め人卒業まで5年間くらいでいけるかもと思ったが、状況が変わったので、目標期間を調整し、無理なく確実に勤め人を卒業する。

もう少し大きくなったら、子どもたちと物件に入って、ペンキ塗ったりクロス貼ったりしたいなと思う。

Copyright © 2026 りゅうの不動産ブログ All Rights Reserved.

こんにちは、りゅうです。

僕は大阪で製造業メーカーに勤めながら、副業で不動産賃貸業をしています。”本気の副業”なので法人にしています。

2032年12月末までにはキャッシュフロー月90万円を達成し、勤め人を卒業したい。そして自営業で生きていこうと計画しています。

今日は、不動産賃貸業に参入するときの障壁について考えたいと思います。

りゅう

簡単に儲かる副業はすぐ真似されて儲からなくなりますが、ひと手間加えて周りの人が真似しづらいことを行いたいと日々考えております。

不動産は、買う時こそ苦労したい

不動産は買う時に苦労すると後から楽になる、買う時に楽をすると後から大変になると、不動産賃貸業を丸3年続けて、思いました。

具体的には、「毎日何回もポータルサイト見て、物件情報出たらすぐ電話してすぐ現地を見に行く。金融機関も目星が立っている。厳しい価格交渉も行う。」くらいすると、利回りは上がり客付けや売却時も楽になります。

しかし反対に、知らない人に勧められてまんまとハンコ押して簡単に買うと、後から大変になります。そりゃ当然だ。

なので僕は、買う時にとことん苦労したいと思っております。

買う時に必要な、①物件購入の価格交渉と、②良い融資のための銀行開拓

買う時に考えることは、①物件スペックに対していかに安い金額で購入できるかと、②いかに良い条件で融資を引けるかです。

(ボロ戸建ての現金買いも経験したことはありますが、②は考えなくてよくなるため、物件購入するときに広い意味で”楽をしてしまっている”と、ふと考えました。)

最近僕がリソースを投下している「金融機関開拓」について、色々と考えていきます。(前置きが長いｗ)

プロパー融資とパッケージ融資

プロパー融資とパッケージ融資について、それぞれ融資条件、物件条件の厳しさ、融資手軽さを表にしてみたいと思います。(2026年2月現在の所感)

ちなみに、

パッケージ融資を利用したことがありますが、あれは本当にお手軽で楽だった。勤め先の会社名、年収、勤続年数、借入残高、物件概要情報などをピコピコ入れたら、すぐ融資OKとなった。

ただし金利は3%前後。セゾンファンデックス等が保証してくれるので、融資可能エリアが広い。築年数は古くてもOKな場合が多い。

反対にプロパー融資は、難しい(難しそう)。決算内容の説明は必須だし、事業プランを描いて説明する必要がある。スマホでポチポチ入力だけで来店不要！とはならない。有給取って平日来店する必要がある。

僕は可能な限りプロパー融資を目指したい

僕は可能な限りプロパー融資を目指したい。与信を食いつぶすのではなく、次に繋がる融資を受けたい。融資を受け続けたい。

金融機関にアタックするときに、個人の確定申告だけじゃ弱い(鉛筆なめなめで数字決めたやろと思われる？)ので、”法人にして決算書を作る必要がある”と考えました。

りゅう

法人のパッケージ融資はまあまあアリだが、個人のパッケージ融資は温存しておく。勤め人卒業の直前にたくさん使おうと思います！

プロパー融資に関する参入障壁を考える

そういうわけで僕は、

法人でのプロパー融資 ＞ 法人でのパッケージ融資 ＞＞ 個人でのパッケージ融資

の順番で頑張りたいと思う。法人でのプロパー融資に関して、乗り越えるべき参入障壁を考えていきます。

順番に見ていきます。

①借金をすることへの理解と学習

僕は融資や会計に関して合計10冊ほどは読みました。

上段左から4冊では、不動産投資で融資を活用するとどういうメリットがあるかが理解できた。

りゅう

特に上段左から2冊目の「不動産投資の財務・融資対策」は定量評価(よい決算書とは何か)が良く理解できた。

下段は、不動産事業に限らず、会社として借入することであったり決算書の読み方であったりが分かる。

下段左から2冊は、会社を存続させる、資金繰りを良くする方法が書かれていた。その他「決算書が読めるようになる本」も読んだ。

>>Amazonアフィリエイトリンク添付予定(申請がめんどくさい)

昔の俺

社会人1年目の研修で会計のことも聞いたけど、当時はチンプンカンプン。しかし今は自分ごとなのでだいぶ理解できてきた。

②法人を準備し事業実態を整える

法務局に行って法人を作ってみた。(節約のためセルフ登記、特に難しくない。)

>>⑦-6 不動産賃貸業で早々に法人設立しようと思った理由

しかし法人を作って終わりではない。ペーパーカンパニーだと思われたら融資の土台に乗らないので、下記を実施した。

りゅう

表札は必須だ、郵便物が届かないと困ってしまう。あと3万円くらいのテーブルとイスを買った。

それと、ホームページとメールアドレスも作った。企業に勤めている自分からすると、取引先でホームページなし・”メールアドレスがGmail”なんてことはあり得ない。

(昔WordPressでブログ構築を頑張っていたので、ホームページ作りは簡単だ。メールアドレスも簡単に作成できた。)

普通は数十万円かけて外注するだろうな…しかし僕はエンド向けサービスを展開するわけじゃないので、WordPressの手作りホームページで十分だ。サーバーはこのブログと同じなので追加費用0円。

③分かりやすい資料を作成する

結構な時間をかけて、

• 中期経営計画
• 決算説明資料
• プロフィールシート
• 借入先一覧
• 所有物件概要

などを作った。これはなかなか腰が重い。

しかし僕は一度作ったので、来期からはアップデートしていけばOKだ。これはなかなか大きい参入障壁になってくれるはず。

④金融機関に電話してアポを取る

本店所在地と自宅の近くにある金融機関についてリストを作り、電話をかけまくった。聞く内容としては下記。

りゅう

累計50行ほどに電話をかけて、土台に乗りそうな金融機関は6行くらいだ。結構確率低い。

普段テレアポはしない職業なので、精神的に結構参入障壁は高かった。

りゅう

しかし一度関係を構築できれば、あとは担当者とメールや電話が繋がる。これも長い目で見たら複利で利いてくる仕事の1つだ。

⑤平日有給取ってプレゼンしに行く

個人的には、最も高い参入障壁だ。自分で作った資料なのでプレゼンは大丈夫だが、平日頻繁に有給取れない。。風邪でもないのに突然有給は取りづらい。(早く勤め人を卒業したい。)

狙い目は8月と12月末だ。夏季休暇自由に5日取れる。また12月28日～30日あたりの平日はまだ金融機関は開いてるけど自分は冬休み。効率的に予定を決めないといけない。かなりめんどい。

まとめ：自分の得意を活かして、参入障壁を設置する

自分の強みは何か。50人くらいの集団でどんなことなら1位になれるか。手書きの日記を毎日書いて自問自答した。

僕の場合、強みは下記かな。

• 鬼の貯金生活ができる
• 目標と計画を考えるのが好き
• Excel・PowerPointは得意
• お金の勉強や数字の計算が得意
• DIYできる

りゅう

幼い頃公文で鍛えた計算力が役立った。高校までサッカーして培った体力がDIYに繋がった。 大学時代ブログ副業を頑張ってホームページ作りができるようになった。大学院で研究して、文献を読む力がついた。

過去の経験を活かして未来に繋がる行動を取ろう。

自分は参入障壁を超えて、競争優位を作れたらいいなと思います。

Copyright © 2026 りゅうの不動産ブログ All Rights Reserved.